BIÊN HÒA— Tỉnh Đồng Nai mới hình thành từ ngày 1/7/2025 sau khi hợp nhất toàn bộ diện tích và dân số tỉnh Bình Phước đang tập trung khơi thông nguồn vốn gần 26.000 tỷ đồng vào 10 dự án du lịch trọng điểm. Quy hoạch điều chỉnh giai đoạn 2021–2030 định vị địa phương trở thành trung tâm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và MICE đẳng cấp quốc tế, gắn với cửa ngõ Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
Việc mở rộng lãnh thổ lên 1.273.718 ha mang lại quỹ đất đa dạng, tạo điều kiện hình thành chuỗi đô thị du lịch liên hoàn từ vùng lõi sân bay đến các khu bảo tồn thiên nhiên phía Bắc. Hạ tầng cao tốc và hàng không đang dần đồng bộ, trong khi hàng loạt siêu dự án nghỉ dưỡng quy mô hàng nghìn hécta đã được phê duyệt chủ trương. Giai đoạn 2025–2026 được giới phân tích đánh giá là thời điểm có tính quyết định với thị trường du lịch nghỉ dưỡng Đồng Nai.
Theo thông tin từ Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Đồng Nai, hiện có 10 dự án du lịch đã được phê duyệt chủ trương đầu tư với tổng vốn đăng ký khoảng 26.000 tỷ đồng, trải dài từ vùng ven sông Đồng Nai ở phía Nam đến các khu bảo tồn thiên nhiên phía Bắc. Đây là quy mô đầu tư chưa từng có trong lịch sử phát triển du lịch của tỉnh, được thúc đẩy trực tiếp bởi sự mở rộng không gian lãnh thổ và hạ tầng giao thông đang hoàn thiện sau sáp nhập.
Những dự án du lịch nghỉ dưỡng lớn nhất Đồng Nai hiện nay
Dự án có quy mô vốn lớn nhất là khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí tại núi Chứa Chan và hồ Núi Le với tổng vốn dự kiến gần 18.000 tỷ đồng. Dự án rộng 1.342 ha triển khai trên địa bàn phường Xuân Lộc, tích hợp ba loại hình: sinh thái nghỉ dưỡng, văn hóa lịch sử và nông nghiệp nông thôn. Khu vực hồ Núi Le sẽ hình thành đô thị sinh thái 255 ha, khu phía Tây Bắc núi Chứa Chan phát triển sân golf khoảng 100 ha, với mục tiêu đón 5 triệu lượt khách vào năm 2030. Theo thông tin từ Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch, dự án này đang nhận được sự quan tâm lớn từ Sun Group.
Tại phường Long Hưng, thành phố Biên Hòa, Tập đoàn Suối Tiên đang phát triển Thành phố du lịch sinh thái Sơn Tiên trên diện tích hơn 400 ha. Dự án đã đưa vào vận hành khu công viên nước The Amazing Bay đạt 11 kỷ lục Việt Nam, hướng đến mô hình nghỉ dưỡng tích hợp khách sạn, vui chơi và chăm sóc sức khỏe trong một không gian liên hoàn.
Khu vực xã Nhơn Trạch là tâm điểm thu hút dày đặc các dự án quy mô lớn. Khu đô thị sinh thái Aqua City do Tập đoàn Novaland đầu tư có quy mô hơn 1.000 ha, đã bàn giao hơn 1.000 căn nhà phố và biệt thự, dự kiến hoàn thiện toàn bộ trong năm 2026. Swanbay Đại Phước do Sovico Group phát triển trên 464 ha với mật độ xây dựng chỉ 21%, tập trung phân khúc biệt thự và dinh thự ven sông cao cấp. Khu đô thị du lịch Long Tân (DIC Wisteria City) rộng 332 ha, tổng vốn trên 4.700 tỷ đồng do Tập đoàn DIC làm chủ đầu tư, tích hợp sân golf và resort hạng sang.
Các dự án quy mô vừa cũng đang tạo sóng trong giai đoạn 2025–2026. Khu đô thị Angel Island tại Cù lao Ông Cồn (xã Nhơn Trạch) rộng 204 ha, tổng vốn 4.700 tỷ đồng, do Công ty CP Phát triển Địa ốc Sông Tiên (với hơn 60% cổ phần thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh) làm chủ đầu tư. Eco Village Saigon River của Tập đoàn Ecopark rộng 55 ha với mật độ xây dựng chỉ 15%, và SpringVille Nhơn Trạch của Gamuda Land rộng 18,3 ha tích hợp 423 căn nhà thấp tầng và 10 block chung cư.
Tại khu vực phía Bắc tỉnh, dự án Amira Chơn Thành (Khu dân cư Phước Thắng) rộng 55,4 ha sát hồ Phước Hòa do Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương làm chủ đầu tư, dự kiến đón hơn 8.700 dân cư. Tỉnh cũng đang kêu gọi gần 1.000 tỷ đồng đầu tư vào 51 điểm và 37 tuyến khám phá rừng, hồ Trị An thuộc Khu Bảo tồn thiên nhiên – văn hóa Đồng Nai.
Vướng mắc pháp lý về đất rừng và quy hoạch — tỉnh tháo gỡ ra sao
Mặc dù sở hữu tiềm năng lớn, tiến độ triển khai nhiều dự án đang bị kéo dài do hàng loạt rào cản pháp lý. Vướng mắc cốt lõi nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất — một số quyết định giao đất, cho thuê đất đã thực hiện theo quy hoạch xây dựng nhưng chưa thống nhất với quy hoạch sử dụng đất, làm giảm tính khả thi pháp lý của dự án. Đây là hệ quả tích lũy từ giai đoạn quản lý đất đai trước sáp nhập, khi hai tỉnh vận hành các khung quy hoạch độc lập.
Đất đai liên quan đến đất công, đất quốc phòng và công tác giải phóng mặt bằng vẫn là “điểm nghẽn” lớn nhất. Diện tích thực tế triển khai của một số khu đô thị dịch vụ đã giảm từ 50 ha đến trên 90 ha so với quy hoạch được duyệt ban đầu sau khi hoàn tất thủ tục. Việc xác định nguồn gốc đất và đơn giá bồi thường kéo theo nhiều hồ sơ khiếu nại tồn đọng.
Vấn đề cho thuê môi trường rừng gây khó khăn đặc thù cho các dự án du lịch sinh thái. Một số diện tích đất lâm nghiệp chưa hoàn tất thủ tục bàn giao giữa các đơn vị quản lý — điển hình là trường hợp Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp La Ngà bàn giao cho Vườn Quốc gia Cát Tiên — ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xác lập quỹ đất rừng đặc dụng. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ tháng 8/2024 cùng mô hình chính quyền hai cấp sau sáp nhập đặt ra yêu cầu vận dụng quy định mới đồng bộ trên quy mô lớn.
Để tháo gỡ các nút thắt trong giai đoạn 2025–2026, tỉnh Đồng Nai đang triển khai năm nhóm giải pháp song song. Tỉnh tiến hành rà soát toàn bộ hiện trạng khoảng 113.000 ha đất rừng để cắm mốc ranh giới, cấp giấy chứng nhận và giải quyết khiếu nại. Ban Chỉ đạo Phát triển du lịch tỉnh tổ chức đối thoại trực tiếp với từng doanh nghiệp, xử lý từng khó khăn cụ thể về đất rừng và thuê môi trường rừng, đặc biệt tại khu vực Thác Mai – Bàu Nước Sôi. UBND tỉnh đã ban hành các văn bản điều chỉnh danh mục hồ sơ lập quy hoạch các khu chức năng sau sáp nhập, đồng thời trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua nghị quyết về thanh lý rừng và chính sách đầu tư phát triển rừng. Theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền quyết định đất đai được phân cấp rõ ràng hơn cho chính quyền địa phương hai cấp, giúp rút ngắn quy trình phê duyệt cho doanh nghiệp. Tỉnh cũng ưu tiên dành quỹ đất từ các dự án thu hồi do Nhà nước quản lý để chuyển đổi sang mục đích du lịch, văn hóa và y tế.
Vùng Bình Phước cũ — tiềm năng du lịch sinh thái chưa khai thác tương xứng
Khu vực phía Bắc tỉnh Đồng Nai, tức vùng Bình Phước trước sáp nhập, được quy hoạch là vùng sinh thái trọng điểm với quỹ đất lớn, giá thuê cạnh tranh và tài nguyên thiên nhiên còn nguyên vẹn. Lượng khách hiện chỉ đạt trung bình 200.000–250.000 lượt/năm trong khi tiềm năng được các chuyên gia đánh giá có thể gấp 5–10 lần nếu hạ tầng du lịch được đầu tư tương xứng.
Hồ Thác Mơ có diện tích mặt nước khoảng 12.000 ha với 10 hòn đảo nổi giữa lòng hồ và rừng xanh bao phủ xung quanh, là địa điểm lý tưởng cho chèo thuyền, câu cá và cắm trại sinh thái. Núi Bà Rá cao 732m — ngọn núi cao nhất tỉnh và thứ ba tại Nam Bộ — đã được công nhận là Di tích lịch sử văn hóa cấp quốc gia từ năm 1995, hiện có hệ thống cáp treo dài 2.063m phục vụ du khách chinh phục đỉnh núi. Trảng cỏ Bù Lạch rộng 500 ha với 20 trảng cỏ lớn nhỏ nằm giữa rừng nguyên sinh, tạo cảnh quan hoang sơ đặc trưng đang thu hút mạnh giới trẻ đến cắm trại và trải nghiệm thiên nhiên. Vườn Quốc gia Bù Gia Mập rộng hơn 25.593 ha sở hữu 1.116 loài thực vật và nhiều loài động vật quý hiếm, là địa điểm lý tưởng cho trekking xuyên rừng và khám phá thác Đắk Mai.
Điểm cộng chiến lược của vùng là tuyến Quốc lộ 13 — hành lang du lịch quốc tế kết nối TP.HCM – Đồng Nai – Campuchia – Lào – Thái Lan đi xuyên qua khu vực này. Khu vực cũng là nơi sinh sống của đồng bào S’tiêng, M’nông với các địa danh như Sóc Bom Bo và Căn cứ Tà Thiết — chiều sâu văn hóa bản địa không thể sao chép, tạo nền tảng cho các sản phẩm du lịch cộng đồng và về nguồn. Khí hậu trong lành quanh năm cùng hệ thống hồ đập, thác ghềnh phong phú là nền tảng cho các loại hình nghỉ dưỡng chữa lành và du lịch sức khỏe đang được thị trường định giá cao.
Thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi và thời điểm gia nhập thị trường năm 2026
Nhà đầu tư muốn tham gia thị trường du lịch nghỉ dưỡng Đồng Nai cần chuẩn bị bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, gồm: văn bản đề nghị thực hiện dự án, tài liệu chứng minh tư cách pháp lý, đề xuất dự án nêu rõ mục tiêu – quy mô – vốn, tài liệu chứng minh năng lực tài chính và giải trình công nghệ (nếu có). Đầu mối tiếp nhận hồ sơ đối với dự án nằm ngoài khu công nghiệp là Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai, địa chỉ tại số 81, đường Đồng Khởi, phường Tam Hiệp, thành phố Biên Hòa. Với dự án nằm hoàn toàn trong các khu chức năng chuyên biệt, cơ quan tiếp nhận là Ban Quản lý các Khu công nghiệp, Khu kinh tế tỉnh.
Về chính sách ưu đãi đầu tư đang áp dụng giai đoạn 2025–2026, dự án du lịch tại địa bàn khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn được hưởng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn mức 20% thông thường, kèm miễn thuế hoặc giảm 50% số thuế phải nộp trong thời hạn nhất định. Về đất đai, dự án tại địa bàn khó khăn được miễn tiền thuê đất từ 3 đến 7 năm sau giai đoạn xây dựng cơ bản. Riêng dự án trong Khu kinh tế cửa khẩu Hoa Lư hoặc khu du lịch quốc gia, thời gian miễn có thể lên đến 11–13 năm. Tỉnh cũng cam kết hỗ trợ đầu tư hạ tầng điện, nước, thông tin đến tận hàng rào dự án tại các địa điểm trọng điểm như hồ Trị An, núi Bà Rá và trảng cỏ Bù Lạch.
Năm 2026 có một yếu tố kích hoạt cụ thể là Cảng hàng không quốc tế Long Thành dự kiến hoàn thành cuối năm 2025 và khai thác thương mại trong năm 2026. Theo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Đồng Nai, sự kiện này sẽ tạo bước đột phá về lượng khách quốc tế và kéo theo nhu cầu lớn về dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp toàn khu vực phụ cận. Tỉnh đặt mục tiêu đến năm 2030 đạt các tiêu chuẩn cơ bản của thành phố trực thuộc Trung ương — đồng nghĩa giai đoạn 2026 sẽ là lúc tập trung cao độ cả nguồn lực công lẫn tư để hoàn thiện hạ tầng đô thị du lịch. Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh, với 10 dự án đã được phê duyệt chủ trương và hàng loạt vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ đồng thời, các nhà đầu tư tham gia sớm sẽ có lợi thế về quỹ đất và suất đầu tư trước khi thị trường tái định giá sau cú hích hàng không.
An Tâm
