ĐỒNG NAI — Hai siêu khu công nghiệp tổng quy mô hơn 2.000 ha sát Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang bước vào giai đoạn xây dựng hạ tầng, hứa hẹn thu hút gần 28 tỷ USD vốn FDI công nghệ cao và tạo hơn 130.000 việc làm trong giai đoạn 2026–2030.
Ngày 19/12/2025, KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp và KCN Xuân Quế – Sông Nhạn đồng loạt khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng, đặt dấu mốc quan trọng trong chiến lược thu hút đầu tư của tỉnh Đồng Nai. Sự ra đời của hai tổ hợp sản xuất thế hệ mới này trực tiếp giải quyết tình trạng thiếu quỹ đất sạch kéo dài nhiều năm: nguyên nhân khiến địa phương để vuột khỏi tay nhiều tập đoàn đa quốc gia.
Hai dự án cùng tọa lạc trong bán kính quanh sân bay Long Thành tại tỉnh Đồng Nai, nhưng phục vụ hai phân khúc doanh nghiệp FDI hoàn toàn khác nhau về chuỗi cung ứng và quy mô sản xuất. KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp nằm trên địa bàn xã Long Phước và xã Phước Thái (huyện Long Thành cũ), cách sân bay Long Thành chỉ 6km; KCN Xuân Quế – Sông Nhạn tọa lạc tại xã Xuân Quế (huyện Cẩm Mỹ cũ), cách sân bay 26km nhưng tiếp giáp trực tiếp cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết. Cả hai dự án đều xúc tiến hoàn tất giải phóng mặt bằng trước ngày 15/4 để bảo đảm khởi công đúng hạn.
Vị trí và kết nối giao thông của hai khu công nghiệp
Lợi thế cốt lõi của KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp là khoảng cách tối thiểu đến hệ thống logistics hàng không và cảng biển. Dự án cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 23km, cách cảng Cát Lái 18km, cách cảng nước sâu Cái Mép 41km và cách sân bay Tân Sơn Nhất 35km. Bốn trục giao thông kết nối ngoại khu gồm đường tỉnh ĐT.770B (lộ giới 60m), đường Phước Bình – Bàu Cạn – Cẩm Đường (lộ giới 45m) và hai tuyến đường lộ giới 32m. Mạng lưới này cho phép xe tải lưu thông đến cảng Cát Lái trong vòng chưa đến 30 phút vào giờ thấp điểm.
KCN Xuân Quế – Sông Nhạn có khoảng cách đến cảng Cát Lái 70km, đến Thành phố Hồ Chí Minh 85km và đến sân bay Tân Sơn Nhất 82km. Bù lại, dự án nằm ngay điểm giao giữa cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết và tỉnh lộ 770B, kết nối sang sân bay Long Thành qua tỉnh lộ 769E và Vành đai 4. Sở Giao thông Vận tải tỉnh Đồng Nai đã kiến nghị bổ sung 2 nút giao mới trị giá khoảng 2.000 tỷ đồng trên cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây, trong đó nút giao tại Km 93+973 sẽ tạo cổng vào trực tiếp cho khu công nghiệp này. Khi các nút giao hoàn thành, KCN Xuân Quế – Sông Nhạn sở hữu năng lực thông lượng vận tải đường bộ vượt trội cho hàng hóa khối lượng lớn đi các tỉnh miền Trung và Tây Nguyên.
Tóm lại: doanh nghiệp cần vận chuyển hàng không tần suất cao và logistics đường biển ngắn hạn chọn Bàu Cạn – Tân Hiệp; doanh nghiệp cần luồng hàng hóa đường bộ quy mô lớn trên hành lang Bắc – Nam chọn Xuân Quế – Sông Nhạn.
Hạ tầng kỹ thuật và ngành công nghiệp ưu tiên
Cả hai khu công nghiệp triển khai giai đoạn 1 với quy mô 1.000 ha, nhưng thông số kỹ thuật và định hướng ngành phân kỳ rõ nét theo nhu cầu của từng phân khúc khách thuê.
Tại KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp, tổng công suất điện đạt 378 MW từ 2 trạm biến áp 110kV xây mới, thông số phù hợp cho ngành vi mạch bán dẫn và trung tâm dữ liệu vốn yêu cầu nguồn điện ổn định liên tục. Nhu cầu cấp nước 60.000 m3/ngày đêm do Công ty Cổ phần Cấp nước Đồng Nai (Dowaco) đầu tư trực tiếp. Hệ thống xử lý nước thải công suất 50.000 m3/ngày đêm, chia 2 trạm, đạt Cột A theo Quy chuẩn QCVN 40:2011/BTNMT. Nippon Koei (Nhật Bản) là đơn vị quy hoạch đồng bộ toàn khu. Ngành ưu tiên gồm điện tử tự động hóa, công nghiệp hỗ trợ hàng không, vi mạch bán dẫn, chip, cơ khí chính xác, trung tâm dữ liệu và logistics thông minh. Mục tiêu thu hút từ 15 đến 20 tỷ USD (khoảng 375.000 đến 500.000 tỷ đồng) vốn FDI giai đoạn 2026–2030, tạo trên 50.000 việc làm, trong đó 40% là lao động kỹ thuật trình độ cao.
KCN Xuân Quế – Sông Nhạn do Tập đoàn KN Holdings làm chủ đầu tư với tổng vốn 10.000 tỷ đồng. Tổng công suất điện yêu cầu 252 MVA từ 2 trạm biến áp 110kV mới. Nguồn nước lấy từ nhà máy nước Gia Tân – Hồ Trị An với nhu cầu 50.000 m3/ngày đêm; hệ thống nước thải gồm 3 trạm xử lý tập trung công suất 34.500 m3/ngày đêm. Khu vực bố trí 6 ha nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động, thể hiện mô hình “Work – Live – Learn – Innovate” mà chủ đầu tư hướng đến. Ngành ưu tiên gồm sản xuất chế tạo vật liệu thế hệ mới, điện tử, ô tô điện, pin, y dược, thiết bị y tế và logistics. Dự án kỳ vọng thu hút khoảng 12,7 tỷ USD (khoảng 317.500 tỷ đồng) vốn FDI và tạo từ 80.000 đến 90.000 việc làm khi vận hành đầy đủ. Đơn vị tư vấn quy hoạch là Công ty TNHH Nikken Sekkei Việt Nam (thuộc Tập đoàn Nikken Sekkei Nhật Bản với hơn 120 năm kinh nghiệm), đặt mục tiêu đạt tiêu chí khu công nghiệp sinh thái của UNIDO (2021) và hướng tới Net Zero 2050.
Giá thuê đất và chính sách ưu đãi đầu tư
Mặt bằng giá thuê tại hai khu công nghiệp phản ánh xu hướng chung của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam. Theo số liệu thị trường, giá chào thuê đất khu công nghiệp tại khu vực này trung bình đạt 185 USD/m2/thời hạn thuê (khoảng 4,6 triệu đồng/m2), tăng 2,78% so với quý liền trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024. Tại Đồng Nai, mức tham khảo dao động từ 140 đến 200 USD/m2 (khoảng 3,5 đến 5 triệu đồng/m2).
KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp niêm yết giá thuê hạ tầng dự kiến 180 USD/m2/chu kỳ thuê (khoảng 4,5 triệu đồng/m2). Chi phí quản lý ở mức 0,6 USD/m2/năm; phí xử lý nước thải và phí cấp nước đều 0,4 USD/m3; điện áp dụng theo đơn giá EVN. KCN Xuân Quế – Sông Nhạn niêm yết giá thuê từ 170 đến 180 USD/m2/chu kỳ thuê (khoảng 4,2 đến 4,5 triệu đồng/m2), phí quản lý 0,7 USD/m2/năm; các chi phí điện, nước và viễn thông áp theo đơn giá nhà cung cấp tại thời điểm lắp đặt.
Về ưu đãi thuế, doanh nghiệp FDI hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ tại cả hai khu được áp thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 15 năm, miễn hoàn toàn 4 năm đầu kể từ khi phát sinh lợi nhuận và giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Doanh nghiệp thông thường trong khu công nghiệp được miễn thuế 2 năm đầu và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Máy móc, thiết bị nhập khẩu để tạo tài sản cố định cùng nguyên liệu sản xuất hàng xuất khẩu được hưởng thuế nhập khẩu 0%; hàng xuất khẩu được áp thuế giá trị gia tăng 0%.
Động lực quy hoạch và triển vọng thu hút FDI đến năm 2030
Sức hút của cả hai khu công nghiệp gắn liền với quá trình tái cấu trúc không gian kinh tế của tỉnh Đồng Nai sau khi sáp nhập cùng tỉnh Bình Phước theo Nghị quyết số 202/2025/QH15, trung tâm hành chính đặt tại Biên Hòa, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Theo Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 586/QĐ-TTg ngày 03/7/2024, địa phương định hướng hình thành 89 khu công nghiệp đến năm 2030. KCN Xuân Quế – Sông Nhạn nằm trong danh sách 14 dự án khu công nghiệp và khu công nghệ ưu tiên kêu gọi đầu tư năm 2026, với tổng quy mô quy hoạch toàn dự án lên đến 3.595 ha, trong đó 1.819,89 ha triển khai trước năm 2030.
Điều kiện giải phóng mặt bằng tại KCN Xuân Quế – Sông Nhạn cũng tạo lợi thế tiến độ hiếm có. Hơn 960 ha trong tổng số 321 thửa đất thu hồi thuộc quyền quản lý của Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai. Việc quỹ đất phần lớn thuộc về một chủ thể duy nhất giúp rút ngắn đáng kể thời gian thương lượng so với các dự án phải đàm phán với hàng nghìn hộ dân riêng lẻ. Địa phương đã hoàn thành 100% việc ban hành thông báo thu hồi đất và kiểm đếm tài sản. Hạ tầng phân khu đầu tiên của KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp dự kiến hoàn thành và bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp từ quý IV/2026.
Nhìn toàn cảnh, KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp, KCN Xuân Quế – Sông Nhạn cùng KCN Long Đức 3 (hơn 244 ha) đang thiết lập vành đai kinh tế mới bao quanh sân bay Long Thành. Trước thời điểm hai khu công nghiệp này được quy hoạch, nhiều tập đoàn đa quốc gia từng khảo sát địa điểm tại Đồng Nai nhưng phải chuyển hướng sang tỉnh lân cận do không tìm được quỹ đất sạch đủ diện tích với cam kết thời điểm bàn giao cụ thể, hạn chế mà hai siêu dự án này được thiết kế để triệt tiêu hoàn toàn.
Sen Vàng
