Đồng Nai — Tỉnh Đồng Nai triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội lớn nhất lịch sử địa phương với mục tiêu 65.000 đến 67.010 căn đến năm 2030, tập trung phục vụ hơn 700.000 lao động tại 57 khu công nghiệp. Đây là giải pháp trực tiếp ngăn chặn tình trạng mỗi năm có từ 50.000 đến 60.000 công nhân rời tỉnh vì không tìm được chỗ ở phù hợp, đe dọa chuỗi sản xuất của hàng trăm doanh nghiệp.
Mục tiêu 65.000 căn đòi hỏi tốc độ hoàn thành gấp hơn năm lần so với toàn bộ quỹ nhà ở xã hội tích lũy từ trước đến nay. Tính đến tháng 8/2025, Đồng Nai mới có khoảng 12.000 căn — đáp ứng 9% nhu cầu thực tế. Chính quyền tỉnh đã phải đồng thời cải cách thể chế, tung ưu đãi tài chính chưa từng có và huy động gần 60 nhà đầu tư tư nhân mới có thể đạt được vận tốc tăng tốc này trong giai đoạn 2025–2030.
Thực trạng thiếu nhà ở công nhân khu công nghiệp tại Đồng Nai
Đồng Nai hiện có 57 khu công nghiệp, trong đó 43 khu đã hoạt động và thu hút khoảng 680.000 lao động trực tiếp. Theo số liệu khảo sát, tổng nhu cầu nhà ở xã hội toàn tỉnh ước tính từ 150.000 đến 160.000 căn để phục vụ 600.000 đến 650.000 người, riêng công nhân khu công nghiệp chiếm 450.000 người. Ngoài ra, khoảng 150.000 lao động tự do, cán bộ công chức và nhóm thu nhập thấp cũng có nhu cầu tương tự.
Phần lớn người lao động ngoại tỉnh đang tá túc trong khoảng 20.000 khu nhà trọ tư nhân với hơn 150.000 phòng trên địa bàn tỉnh. Nhiều gia đình bốn người phải chen chúc trong phòng chưa đến 16m², thiếu ánh sáng, vệ sinh yếu kém và tiềm ẩn nguy cơ dịch bệnh. Đồng Nai có khoảng 400 ngàn NLĐ đang ở trọ. Phần lớn đang sống trong phòng trọ chật chội với tiền thuê 1-1,5 triệu đồng/tháng.
Thu nhập bình quân của công nhân chỉ từ 8 đến 12 triệu đồng mỗi tháng — vừa đủ trang trải sinh hoạt. Khảo sát của Công đoàn cho thấy hơn 50% người lao động chỉ có khả năng thanh toán những căn hộ dưới 300 triệu đồng. Nguyên nhân lịch sử khiến nguồn cung cạn kiệt là các khu công nghiệp hình thành trước năm 2009 không bị ràng buộc quy hoạch quỹ đất nhà ở công nhân, tạo ra khoảng trống tích lũy suốt nhiều thập kỷ.
Mô hình nhà ở xã hội gắn khu công nghiệp Đồng Nai được triển khai như thế nào
Ba phương thức đầu tư đang được áp dụng song song. Thứ nhất, doanh nghiệp sản xuất tự xây ký túc xá cho công nhân ngay trong hoặc sát ranh giới nhà máy. Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đứng ra đầu tư khu nhà ở phục vụ toàn khu. Thứ ba, các chủ đầu tư bất động sản tư nhân phát triển dự án tại khu vực lân cận.
Sản phẩm được thiết kế theo ba dòng phù hợp từng nhóm đối tượng: nhà cho thuê mua dành cho công nhân kèm nhà trẻ và trạm y tế; nhà bán cho cán bộ, viên chức và người thu nhập thấp; ký túc xá dành riêng công nhân độc thân. Tỉnh ưu tiên chung cư thấp tầng từ 5 đến 6 tầng, diện tích 30 đến 50m², ứng dụng thiết kế mô-đun để tối ưu thi công. Định hướng dài hạn là phát triển nhà ở xã hội theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) dọc các tuyến metro và đường sắt kết nối Thành phố Hồ Chí Minh.
Địa bàn ưu tiên gồm phường Biên Hòa, xã Nhơn Trạch, xã Long Thành, xã Trảng Bom và các khu vực công nghiệp dọc hành lang Biên Hòa — Long Thành. Dự án Eco Residence tại phường Long Hưng gồm 3 block cao 20 tầng, cung cấp 1.098 căn hộ đạt chuẩn xanh EDGE quốc tế. Tại xã Trảng Bom, Công ty Cổ phần Thống Nhất đã hoàn thành block CC5 với 89 căn tại Khu công nghiệp Bàu Xéo. Tại xã Phước An, hai khu chung cư trên diện tích 3,7 hécta và 2,1 hécta cung cấp khoảng 3.300 căn với bãi đậu xe, trường mẫu giáo và cây xanh. Ngoài ra, các dự án tại phường Tam Hiệp với 540 căn và khu ChC1, ChC2 tại phường Phước Tân do Công ty Cổ phần Him Lam thực hiện cũng đang đẩy nhanh tiến độ.
Nhà nước, doanh nghiệp và PPP — cơ chế tài chính nào đang được áp dụng
Chính quyền tỉnh đã rà soát bố trí hơn 1.000 hécta đất sạch cho các dự án độc lập và hơn 300 hécta từ quỹ đất 20% bắt buộc trong dự án nhà ở thương mại. Để thu hút vốn tư nhân, tỉnh đề xuất cơ chế “4 miễn và 2 giảm”: miễn tiền sử dụng đất, miễn phí thẩm định dự án, miễn phí cấp phép xây dựng, hoàn thuế nhanh; đồng thời giảm 30–50% phí đấu nối hạ tầng và giảm 50% thời gian xử lý thủ tục hành chính.
Về nguồn vốn cho người mua, Ngân hàng Chính sách xã hội đang giải ngân từ chương trình 145.000 tỷ đồng của Chính phủ với lãi suất 5,4%/năm, thời hạn tối đa 25 năm, người mua được vay đến 80% giá trị hợp đồng. Quỹ nhà ở địa phương do Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh quản lý bổ sung thêm một kênh tiếp cận vốn khác.
Gần 60 nhà đầu tư tư nhân đã đăng ký tham gia. Kim Oanh Group đặt mục tiêu xây 40.000 căn đến năm 2028 theo chuẩn Singapore. IDICO đã hoàn thành 1.300 căn tại xã Nhơn Trạch; Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng An Hưng Phát xây hơn 1.000 căn tại phường Phước Tân. Các tập đoàn sản xuất lớn như Chang Shin cũng tự bỏ vốn xây khu lưu trú nội bộ, thực hiện trách nhiệm theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Trong mô hình hợp tác công tư (PPP), Nhà nước hỗ trợ ưu đãi đất đai, thuế và quy hoạch, khu vực tư nhân bỏ vốn và vận hành theo nguyên tắc phân chia rủi ro minh bạch. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được chấp thuận đầu tư khu thiết chế Công đoàn tại xã Trảng Bom với tổng vốn 350 tỷ đồng trên diện tích hơn 2,3 hécta. Luật Nhà ở năm 2023 chính thức bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho mô hình này.
Nhà ở xã hội gắn khu công nghiệp giúp giữ chân lao động và phát triển đô thị bền vững
Áp lực giữ chân lao động là nguyên nhân trực tiếp thúc đẩy chương trình này ra đời. Từ sau dịch COVID-19, ước khoảng 50.000 – 60.000 người rời Đồng Nai về quê hoặc di chuyển đến các khu công nghiệp mới ở miền Trung và miền Bắc, nơi chi phí sống thấp hơn. Áp lực tiền thuê nhà tăng cao, không gian chật hẹp và thiếu dịch vụ xã hội là ba nguyên nhân chủ yếu khiến người lao động không muốn gắn bó lâu dài.
Các dự án được thiết kế không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn tích hợp y tế, giáo dục, không gian xanh và thiết chế văn hóa đồng bộ. Đồng thời, việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội nâng mức giảm trừ gia cảnh thuế thu nhập cá nhân từ 11 triệu lên 15,5 triệu đồng mỗi tháng giúp người lao động tăng thu nhập khả dụng, tạo thêm điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội trả góp dài hạn.
Kết quả bước đầu cho thấy hướng đi này có tính khả thi. Chỉ trong năm 2025, Đồng Nai hoàn thành hơn 4.600 căn, đạt 112% chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao. Bước sang đầu năm 2026, tỉnh lên kế hoạch khởi công 23 dự án với hơn 21.800 căn, trong đó chỉ hai tháng đầu năm đã khởi công 4 dự án quy mô hơn 4.400 căn.
Nếu duy trì được tốc độ này, đến năm 2030 Đồng Nai sẽ tăng quỹ nhà ở xã hội gấp hơn 6,4 lần so với mức hiện tại — từ 12.000 lên hơn 77.000 căn tích lũy toàn tỉnh.
Trang Trần
