ĐỒNG NAI — Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai vừa thông qua loạt nghị quyết, quyết định tái cấu trúc toàn diện chương trình phát triển nhà ở 2021–2030, mở ra giai đoạn xây dựng lớn nhất lịch sử tỉnh với tổng vốn huy động 822.468 tỷ đồng. Hơn 700.000 căn nhà các loại sẽ được kiến tạo trên lãnh thổ hợp nhất rộng 1.273.718 ha, phục vụ nhu cầu an cư của gần 4,5 triệu dân.
Từ cuối tháng 2 đến cuối tháng 3/2026, Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành Nghị quyết số 08/NQ-HĐND và Ủy ban nhân dân tỉnh ký Quyết định số 973/QĐ-UBND, chính thức cập nhật toàn diện chiến lược phát triển không gian sống trên địa bàn. Động thái pháp lý này bắt nguồn từ sự kiện Đồng Nai và Bình Phước hợp nhất vào ngày 01/7/2025 theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội, hình thành tỉnh Đồng Nai mới với 95 đơn vị hành chính cấp xã gồm 72 xã và 23 phường. Hai bộ chỉ tiêu nhà ở cũ của từng tỉnh, vốn xây dựng độc lập trên nền Luật Nhà ở năm 2014, đã không còn phù hợp với quy mô và cấu trúc của siêu tỉnh mới.
Mục tiêu 87 triệu m2 sàn và cơ cấu vốn 822.468 tỷ đồng
Trọng tâm của chương trình điều chỉnh là mục tiêu hoàn thành khoảng 87 triệu m2 sàn nhà ở trong giai đoạn 2021–2030, tương đương khoảng 700.672 căn nhà các loại hình. Nhà ở thương mại tiếp tục dẫn dắt thị trường với chỉ tiêu 480.259 căn, tương đương khoảng 64.652.950 m2 sàn. Cùng giai đoạn, chính quyền khuyến khích người dân tự xây dựng hoặc cải tạo nhà ở kiên cố với mục tiêu 150.000 căn, tương ứng 18.000.000 m2 sàn.
Phân khúc nhà ở an sinh xã hội được xác lập chỉ tiêu tối thiểu 67.010 căn nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 4.105.650 m2 sàn cho công nhân và người lao động thu nhập thấp. Lực lượng vũ trang nhân dân, gồm quân đội và công an, được bố trí ít nhất 3.105 căn, tương đương khoảng 217.350 m2 sàn. Nhà ở công vụ chốt mức 298 căn trở lên với diện tích khoảng 24.050 m2 sàn, kèm cam kết đáp ứng 100% nhu cầu phát sinh nếu đủ nguồn vốn.
Cơ cấu vốn 822.468 tỷ đồng được phân bổ theo từng phân khúc cụ thể. Nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 616.143 tỷ đồng, tiếp theo là nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình tự xây với khoảng 155.160 tỷ đồng. Phân khúc nhà ở xã hội cần huy động từ các thành phần kinh tế khoảng 48.324 tỷ đồng, trong khi ngân sách nhà nước trực tiếp rót khoảng 283 tỷ đồng dành riêng cho nhà ở công vụ. Tỉnh cũng đặt mục tiêu nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố trên toàn địa bàn lên mức 99,5%, kéo giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ xuống còn 0,5%.
Tích hợp 1,2 triệu ha quỹ đất — quy hoạch nhà ở theo mô hình đa cực
Sự kiện hợp nhất hành chính không chỉ là phép cộng cơ học mà bổ sung cho Đồng Nai những lợi thế đặc thù của Bình Phước: tiềm năng kinh tế biên giới, quỹ đất nông-lâm nghiệp rộng lớn và hệ thống 83 khu công nghiệp được quy hoạch với diện tích hơn 36,7 nghìn ha. Tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh sau hợp nhất đạt 1.273.718 ha, đòi hỏi mô hình quy hoạch đa cực, đa trung tâm thay vì cách tiếp cận tập trung như trước đây.
Điều chỉnh ấn tượng nhất về quỹ đất là việc tăng diện tích dành riêng cho nhà ở xã hội từ 700 ha ban đầu lên khoảng 808,6 ha, nhằm đáp ứng lượng lớn lao động nhập cư tại các cụm công nghiệp mới tích hợp từ Bình Phước. Quỹ đất nhà ở công vụ dự kiến bố trí khoảng 2,6 ha trong cùng giai đoạn 2021–2030.
Chiến lược phân bổ không gian chứng kiến sự chuyển dịch bước ngoặt tại các đô thị trung tâm. Quỹ đất lõi đô thị được ưu tiên phát triển theo mô hình chung cư cao tầng hiện đại, dần hạn chế nhà thấp tầng dàn trải để tối ưu hóa tài nguyên đất. Các tổ hợp nhà ở mới gắn liền với mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), trải dọc các tuyến metro, đường sắt đô thị và các trục giao thông kết nối trực tiếp với Thành phố Hồ Chí Minh.
Không gian phát triển cũng được định vị rõ theo các cực tăng trưởng chiến lược. Khu vực Cảng hàng không quốc tế Long Thành và hệ sinh thái đô thị sân bay Long Thành được xác định là đầu tàu thu hút lao động chất lượng cao, tạo nhu cầu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội mật độ lớn trong giai đoạn tới. Hành lang kinh tế ven sông Đồng Nai và các khu công nghệ cao được ưu tiên ứng dụng mô hình nhà ở xanh, nhà ở thông minh, khai thác năng lượng tái tạo và vật liệu xây dựng thân thiện môi trường.
Chỉ tiêu nhà ở xã hội vượt giao — tiêu chuẩn sàn 33 m2/người vào năm 2030
Hành trình xác lập chỉ tiêu nhà ở xã hội trải qua ba lần điều chỉnh liên tiếp, mỗi lần đều nâng cao hơn mốc trước. Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP của Chính phủ, tỉnh Đồng Nai được giao mục tiêu hoàn thành gần 64.700 căn cho giai đoạn đến năm 2030. Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh lần thứ I sau đó chủ động nâng mốc lên 65.000 căn. Trong quyết định phê duyệt cuối cùng, con số được chốt ở mức 67.010 căn — cao hơn chỉ tiêu trung ương giao ban đầu 2.310 căn.
Chất lượng không gian sống cũng được nâng chuẩn qua các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể. Tỉnh phấn đấu diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh đạt 33,0 m2 sàn/người vào năm 2030, trong đó khu vực đô thị nhắm mức 33,8 m2/người và khu vực nông thôn là 32,0 m2/người. Diện tích sàn tối thiểu được quy định không thấp hơn 8 m2/người.
Các chỉ tiêu mới tích hợp sâu định hướng thích ứng biến đổi khí hậu. Công trình nhà ở và khu đô thị phải được thiết kế linh hoạt trước các rủi ro như nước biển dâng, hạn hán, sạt lở bờ sông và ô nhiễm môi trường. Yêu cầu này được đặt ra như điều kiện bắt buộc, không phải khuyến khích tự nguyện, nhằm đảm bảo tính bền vững dài hạn của toàn bộ quỹ nhà ở trên địa bàn tỉnh.
Bên cạnh các chỉ tiêu xây mới, công tác quản lý chủ đầu tư cũng được siết chặt. Tỉnh yêu cầu thực hiện nghiêm quy định trích lập quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Với những chủ đầu tư có dấu hiệu trì hoãn triển khai quỹ đất này, cơ quan chức năng sẽ thu hồi để giao lại cho đơn vị có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm thực thi, đảm bảo nguồn cung nhà ở không bị đứt gãy.
Khung pháp lý mới và trách nhiệm tổ chức thực hiện
Việc đại tu chương trình nhà ở trở thành yêu cầu bắt buộc khi đồng thời ba bộ luật mới có hiệu lực: Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Các chương trình cũ của Đồng Nai và Bình Phước — được phê duyệt qua Quyết định số 320/QĐ-UBND, Quyết định số 467/QĐ-UBND và Quyết định số 363/QĐ-UBND — đều xây dựng trên nền Luật Nhà ở năm 2014, dẫn đến điểm nghẽn trong thẩm định và phê duyệt dự án bất động sản. Sự không đồng bộ pháp lý này làm tắc nghẽn dòng vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công vụ ngay sau khi tỉnh hợp nhất.
Quy trình hành chính được khởi động từ tháng 2/2026. Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai chủ trì soạn thảo, đệ trình qua Tờ trình số 30/TTr-UBND ngày 25/02/2026 và Tờ trình số 119/TTr-SXD ngày 19/3/2026. Tại Kỳ họp thứ 10, Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai khóa X ban hành Nghị quyết số 08/NQ-HĐND ngày 27/02/2026, tạo khung pháp lý cao nhất cấp địa phương. Ngày 23/3/2026, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Hồ Văn Hà ký ban hành Quyết định số 973/QĐ-UBND, chính thức phê duyệt điều chỉnh chương trình.
Sở Xây dựng được giao làm đầu mối tổ chức triển khai, phối hợp với Ủy ban nhân dân các xã, phường và các sở, ban ngành liên quan để giám sát tiến độ và hướng dẫn thủ tục. Chương trình cũng yêu cầu đồng bộ hóa với Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, nhằm đảm bảo mọi dự án nhà ở được hình thành đúng quy chuẩn pháp luật.
Tổng diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người tỉnh Đồng Nai tính đến cuối năm 2025 hiện vẫn đang thấp hơn mục tiêu 33,0 m2/người mà chương trình điều chỉnh đặt ra cho năm 2030 — đây là áp lực thực tế buộc tiến độ xây dựng trong 5 năm còn lại phải duy trì ở nhịp độ cao hơn giai đoạn 2021–2025.
Thanh Hy
