Biên Hòa — Tỉnh Đồng Nai vừa phê duyệt chương trình phát triển nhà ở với mục tiêu 700.672 căn, tương đương 87 triệu m² sàn, trong bối cảnh địa phương mở rộng địa giới sau sáp nhập với tỉnh Bình Phước cũ. Khung pháp lý thống nhất được ban hành tháng 3/2026, thay thế toàn bộ quy hoạch nhà ở cũ của cả hai tỉnh, đánh dấu chu kỳ phát triển đô thị lớn nhất lịch sử Đồng Nai với tổng nhu cầu vốn lên tới 822.468 tỷ đồng.
Ngày 27/02/2026, Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai khóa X (kỳ họp thứ 10) thông qua Nghị quyết số 08/NQ-HĐND về chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030. Ngày 23/03/2026, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 973/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh toàn bộ chương trình này, thiết lập một văn bản pháp lý thống nhất duy nhất cho tỉnh sau sáp nhập. Chương trình hướng tới mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh đạt 33 m²/người, tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 99,5%, đồng thời đưa tỷ lệ nhà thiếu kiên cố xuống còn 0,5%.
Mục tiêu 700.672 căn nhà sau khi sáp nhập Bình Phước
Sự kiện Đồng Nai hợp nhất địa giới hành chính với Bình Phước theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2025) đã làm thay đổi căn bản bài toán quy hoạch nhà ở. Tỉnh mới vươn lên trở thành địa phương có hơn 4,4 triệu dân, đứng thứ ba cả nước về quy mô dân số, với diện tích tự nhiên 12.737,18 km².
Quyết định số 973/QĐ-UBND xóa bỏ các văn bản quy hoạch nhà ở riêng biệt của hai tỉnh cũ, thiết lập chỉ tiêu tổng thể 700.672 căn, tương đương 87 triệu m² sàn, cho toàn bộ địa bàn. Cụ thể, khu vực đô thị phấn đấu đạt 33,8 m²/người; khu vực nông thôn đạt 32,0 m²/người; diện tích sàn tối thiểu chuẩn hóa ở mức 8 m²/người. Đây là lần đầu tiên toàn bộ không gian sống trên cả vùng Đồng Nai — Bình Phước cũ được quy hoạch theo một lộ trình pháp lý thống nhất.
Định hướng không gian ưu tiên phát triển nhà ở bám theo các hành lang kinh tế ven sông Đồng Nai, ven sông Bé và các siêu dự án hạ tầng quốc gia: Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đô thị sân bay Long Thành, khu công nghệ cao và khu thương mại tự do. Tỉnh cũng định hướng mô hình TOD (Transit-Oriented Development, phát triển định hướng giao thông công cộng) dọc các tuyến metro và đường sắt đô thị kết nối trực tiếp với Thành phố Hồ Chí Minh. Các dự án mới bắt buộc đáp ứng tiêu chuẩn nhà ở xanh, thông minh, thích ứng biến đổi khí hậu và sử dụng năng lượng tái tạo.
Phân loại nhà ở và phân bổ không gian theo từng vùng
Trong tổng số 700.672 căn, nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 480.259 căn, tương đương 64.652.950 m² sàn, chiếm xấp xỉ 68,5% tổng nguồn cung. Nhà ở xã hội đặt mục tiêu hoàn thành từ 67.010 căn trở lên, tương ứng 4.105.650 m² sàn, chiếm khoảng 9,5%. Phần còn lại bao gồm khoảng 150.000 căn do người dân tự xây dựng, tối thiểu 3.105 căn cho lực lượng vũ trang và tối thiểu 298 căn nhà ở công vụ.
Cấu trúc phân bổ không gian được định hướng theo từng cụm vùng. Tại 3 cụm: xã Long Thành, xã Nhơn Trạch, xã Trảng Bom, quy hoạch tập trung vào chung cư cao tầng, tổ hợp nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ và nhà ở xã hội phục vụ lực lượng lao động tại các khu công nghiệp. Tại cụm phường Biên Hòa, phường Long Khánh, xã Nhơn Trạch, ưu tiên phát triển đô thị ven sông hiện đại và bổ sung đáng kể nhà ở xã hội thông qua quá trình chuyển đổi công năng các khu công nghiệp lâu đời, trong đó có Khu công nghiệp Biên Hòa 1.
Tại các địa bàn từ Bình Phước cũ như phường Đồng Xoài, phường Chơn Thành và xã Đồng Phú, chiến lược phân bổ hướng đến hình thành các tâm điểm thương mại mới. Nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân được bố trí bám sát các cụm khu công nghiệp và trung tâm hành chính. Dữ liệu quy hoạch xác định nhu cầu quỹ đất nhà ở xã hội tại phường Chơn Thành cần 37,87 ha và tại xã Đồng Phú cần 55,87 ha để đáp ứng yêu cầu đến năm 2030.
Gần 60 nhà đầu tư đã tham gia triển khai chương trình, gồm các tập đoàn và doanh nghiệp như Kim Oanh, Hoa Sen, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1), Công ty D2D, Thành Thắng, An Hưng Phát, Công ty Cổ phần Chương Dương Home Land, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội và nhiều đơn vị khác.
Tổng vốn 822.468 tỷ đồng và giải pháp quỹ đất 808 ha
Tổng nhu cầu vốn phát triển nhà ở đến năm 2030 lên tới 822.468 tỷ đồng. Tỉnh áp dụng chiến lược xã hội hóa triệt để: nguồn vốn ngoài ngân sách từ doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và người dân gánh vác 822.185 tỷ đồng; ngân sách nhà nước chỉ đóng vai trò vốn mồi với 283 tỷ đồng, tập trung đầu tư nhà ở công vụ, nhà tái định cư và các chương trình an sinh cho người có công, hộ nghèo.
Trong cơ cấu vốn ngoài ngân sách, nhà ở thương mại cần 616.143 tỷ đồng; nhà do người dân tự xây dựng cần 155.160 tỷ đồng; nhà ở xã hội cần 48.324 tỷ đồng. Tỉnh cũng thành lập Quỹ nhà ở địa phương để tạo kênh dẫn vốn cho đầu tư hạ tầng các dự án.
Về quỹ đất, tỉnh quy hoạch khoảng 808,6 ha chuyên biệt cho nhà ở xã hội, nhà lưu trú lực lượng vũ trang và nhà lưu trú công nhân, cùng 2,6 ha cho nhà ở công vụ. Giải pháp đột phá nhất là siết chặt nghĩa vụ quỹ đất 20% bắt buộc từ các dự án nhà ở thương mại, toàn tỉnh hiện có 75 dự án chịu ràng buộc này, tương đương khoảng 430 ha. Tỉnh tuyên bố sẵn sàng thu hồi quỹ đất 20% và giao cho nhà đầu tư khác nếu chủ đầu tư gốc cố tình chậm triển khai. Song song đó, tỉnh liên tục rà soát quy hoạch và công bố danh sách đất công phù hợp để mời gọi đấu thầu.
Về nhân lực, tỉnh xây dựng mô hình liên kết ba nhà gồm: Nhà nước, Doanh nghiệp, Nhà trường, phối hợp giữa Sở Giáo dục và Đào tạo với Sở Nội vụ để dự báo và cung ứng nhân sự vận hành các dự án trọng điểm. Chính sách thu hút nhân tài, chuyên gia ngoại tỉnh và lao động kỹ thuật cao được ban hành song song với ưu tiên chuyển đổi sinh kế cho người dân bị thu hồi đất.
Tiến độ thực hiện: 9.139 căn nhà ở xã hội khởi công quý I/2026
Lộ trình triển khai không chia cứng theo giai đoạn mà điều tiết theo sức hấp thụ thị trường hằng năm, với các mốc kiểm soát cụ thể. Năm 2025, toàn tỉnh hoàn thành hơn 4.600 căn nhà ở xã hội, vượt 112% chỉ tiêu Chính phủ giao, kết quả được xem là nền tảng quan trọng để Đồng Nai tăng tốc trong giai đoạn tiếp theo.
Kế hoạch năm 2026 đặt mục tiêu khởi công 10 dự án nhà ở xã hội ngay trong quý I với quy mô khoảng 9.139 căn và hoàn thành bàn giao 8.033 căn trong cả năm. Cắt giảm thủ tục hành chính và số hóa quy trình thẩm định được xác định là điều kiện tiên quyết để đạt tiến độ này.
Hướng tới năm 2030, lộ trình cốt lõi yêu cầu phê duyệt chủ trương và giao nhà đầu tư thêm 27.000 căn, với ràng buộc chậm nhất đến năm 2028 toàn bộ dự án phải được khởi công để kịp hoàn thành 67.010 căn nhà ở xã hội và mốc 87 triệu m² sàn nhà ở đúng hạn. Toàn bộ nỗ lực được trợ lực bởi Kế hoạch số 55/KH-BCĐHTDN&PTKT của Ban Chỉ đạo Hỗ trợ doanh nghiệp và Phát triển kinh tế tỉnh, trong đó chú trọng các nhiệm vụ ứng dụng giáo dục STEM và đào tạo nhân lực từ cấp cơ sở, nhằm đảm bảo nguồn nhân lực vận hành liên tục cho các siêu dự án đang triển khai song song trên địa bàn.
“Tỉnh kiên quyết không để xảy ra tình trạng quy hoạch treo hoặc doanh nghiệp giữ đất chờ thời. Bất kỳ quỹ đất 20% nào không được triển khai đúng tiến độ sẽ bị thu hồi ngay”, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai cho biết trong văn bản ban hành kèm Quyết định số 973/QĐ-UBND.
Sen Vàng
