Đồng Nai – Khu công nghiệp Long Đức 3 với tổng vốn hạ tầng 1.800 tỷ đồng được khởi công ngày 23/4/2026 tại ranh giới xã Bình An và xã Long Thành. Hơn 50 nhà đầu tư đã xếp hàng chờ rót vốn vào dự án sinh thái – công nghệ cao cận sân bay Long Thành.
Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Long Đức 3 đã làm chủ đầu tư dự án quy mô 244,4857 ha, với mục tiêu thu hút khoảng 3,5 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và tạo việc làm cho 9.150 lao động. Dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 842/QĐ-TTg ngày 14/7/2023, với thời hạn hoạt động 50 năm tính đến năm 2073. Cơ cấu cổ đông sáng lập gồm Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Golf Long Thành (GLT) nắm 55%, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nam Việt Long góp 30%, ông Lê Văn Kiểm góp 15%, với vốn điều lệ ban đầu 270 tỷ đồng.
Liên doanh các tập đoàn Nhật Bản gồm Sojitz, Daiwa House và Kobelco Eco-Solutions tham gia hợp tác phát triển dự án theo định hướng chuỗi KCN Long Đức. Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) hoàn tất tháng 8/2025, quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt ngày 1/8/2025.
Vị trí chiến lược cận kề sân bay Long Thành
Khu công nghiệp Long Đức 3 nằm chính xác trên ranh giới hành chính của xã Bình An và xã Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Đây là địa giới mới sau sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã theo Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (trước đây thuộc xã Long Đức và xã Lộc An, huyện Long Thành cũ).
Vị trí tứ cận của dự án được xác định rõ trong quy hoạch phân khu. Phía Bắc giáp khu đô thị Gem Sky World và phần đất quy hoạch KCN Long Đức 2. Phía Đông giáp khu dân cư xã Long Thành. Phía Nam giáp khu dân cư xã Bình An và Long Thành. Phía Tây giáp khu dân cư xã Bình An.
Khoảng cách kết nối hạ tầng đặc biệt thuận lợi cho hoạt động logistics. Dự án cách Cảng hàng không quốc tế Long Thành 7 – 9 km, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 18 – 42 km (khoảng 45 phút lái xe), cách Cảng Cát Lái 22 – 25 km và Cảng Cái Mép 33 – 38 km. Mạng lưới này tạo lợi thế cho doanh nghiệp tiếp cận đồng thời cả vận tải hàng không, đường biển và đường bộ cao tốc.
Khu công nghiệp Long Đức 3 nằm trong cụm 3 dự án trọng điểm cạnh sân bay Long Thành, cùng với KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp và KCN Xuân Quế – Sông Nhạn. Cụm 3 KCN được quy hoạch liên kết để tạo mạng lưới logistics và đô thị sân bay cộng hưởng, gắn liền với hệ thống cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và cụm cảng biển phía Nam.
Bà Nguyễn Thị Hoàng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, chia sẻ: “Chúng tôi kỳ vọng KCN Long Đức 3 sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn của các tập đoàn lớn, nhà đầu tư chiến lược trong và ngoài nước”.
Cơ cấu phân khu và biểu giá thuê đất
Cơ cấu sử dụng đất trong tổng diện tích 244,4857 ha được phân bổ rõ ràng theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Đất nhà máy, kho tàng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 182,8449 ha (74,79%). Đất cây xanh và mặt nước được dành 28,1003 ha (11,50%) – cao hơn mức tối thiểu nhằm phục vụ mục tiêu phát triển khu công nghiệp sinh thái. Đất giao thông chiếm 24,7485 ha (10,11%), đất điều hành dịch vụ 4,9070 ha (2,01%) và đất hạ tầng kỹ thuật 3,8850 ha (1,59%).
Về chỉ tiêu xây dựng, mật độ xây dựng tối đa khu nhà máy đạt 70% với công trình dưới 5 tầng và 60% với công trình trên 5 tầng. Khu điều hành, dịch vụ có mật độ xây dựng tối đa 60% và chiều cao không quá 9 tầng.
Biểu giá thuê đất tại KCN Long Đức 3 được công bố ở mức 170 – 190 USD/m² (khoảng 4,3 – 4,8 triệu đồng/m²) cho cả chu kỳ thuê 50 năm, một số nguồn ghi nhận giá khởi điểm từ 190 USD/m². Phí quản lý hạ tầng áp dụng mức 0,6 USD/m²/năm (khoảng 15.300 đồng/m²/năm). Đơn giá nước sạch và phí xử lý nước thải đồng mức 0,4 USD/m³ (khoảng 10.200 đồng/m³).
Dự án triển khai theo hai giai đoạn phân kỳ. Giai đoạn 1 với quy mô 145 – 146 ha khởi công quý I/2026, dự kiến đưa vào hoạt động trong khoảng quý II – quý IV/2027. Giai đoạn 2 với 99 ha sẽ khởi công từ quý IV/2027 và vận hành từ quý II/2029. Toàn bộ kết cấu hạ tầng phải hoàn thành trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày được bàn giao đất. Khi đi vào vận hành, KCN dự kiến cần khoảng 9.150 lao động làm việc trực tiếp tại các nhà máy, kho tàng và khu dịch vụ.
Hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới giao thông nội khu
Cấu trúc giao thông nội khu được tổ chức theo mạng lưới ô bàn cờ với các tuyến đường có lộ giới từ 26 đến 34 m. Quy hoạch này đảm bảo khả năng tiếp cận đồng đều cho mọi lô đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu vận chuyển container và xe tải hạng nặng phục vụ chuỗi cung ứng công nghiệp.
Hệ thống cấp điện đang trong giai đoạn chuyển tiếp do Trạm biến áp 110kV Long Đức 3 chưa hoàn thiện. UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt phương án xây dựng mới tuyến đường dây trung thế 22kV ba mạch kéo từ Trạm biến áp 110/22kV An Phước đến KCN Long Đức 3, với chiều dài 12.590 m (đoạn đi qua KCN dài 1.600 m), tổng mức đầu tư 130 tỷ đồng. Tuyến điện này dự kiến hoàn thành vào tháng 2/2027. Trạm biến áp 110kV An Phước đã được lắp máy biến áp thứ 3 công suất 63 MVA, nâng tổng công suất trạm lên 189 MVA để phục vụ các KCN lân cận.
Văn bản phê duyệt của UBND tỉnh nhấn mạnh: “Đảm bảo cung cấp điện liên tục, ổn định cho Khu công nghiệp Long Đức 3, không làm gián đoạn thu hút đầu tư của tỉnh trong thời gian chờ Trạm biến áp 110kV Long Đức 3 hoàn thiện”.
Chỉ tiêu cấp điện khu nhà máy đạt từ 250 kW/ha trở lên, khu đầu mối hạ tầng kỹ thuật từ 140 kW/ha trở lên, khu điều hành dịch vụ từ 30 W/m² sàn trở lên. Hệ thống cấp nước sản xuất đáp ứng định mức 22 – 45 m³/ha/ngày, cấp nước hành chính dịch vụ 2 lít/m² sàn/ngày. Năng lực thoát nước thải đạt từ 80% lượng nước cấp trở lên, phù hợp tiêu chuẩn xử lý môi trường công nghiệp. Hệ thống phòng cháy chữa cháy được thiết kế với lưu lượng 110 lít/giây và duy trì trong 3 giờ. Mỗi nhà xưởng hoặc văn phòng được cung cấp tối thiểu 1 thuê bao điện thoại cố định và Internet có dây.
Lực hút FDI và hành lang pháp lý cho nhà đầu tư
Lực hút khoảng 3,5 tỷ USD vốn FDI của KCN Long Đức 3 đến từ chính sách ưu đãi thuế kết hợp với tính đồng bộ trong Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (theo Quyết định số 1629/QĐ-TTg). Doanh nghiệp đầu tư vào KCN được miễn thuế 2 năm và giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo. Các ngành nghề mục tiêu gồm cơ khí chế tạo và sản xuất, công nghiệp hỗ trợ và linh kiện, thiết bị điện – điện tử và công nghệ cao kỹ thuật số, cùng trung tâm kho bãi – logistics – phân phối cấp vùng.
Bối cảnh thị trường củng cố thêm sức hút của dự án. Toàn bộ quỹ đất KCN Long Đức (giai đoạn trước) đã được lấp đầy từ năm 2019 với 70 doanh nghiệp thuê đất, trong đó có 59 công ty Nhật Bản. Theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, ba năm qua, Đồng Nai đã bỏ lỡ nhiều dự án FDI giá trị từ vài trăm triệu đến cả tỷ USD do thiếu quỹ đất sạch.
Với nhà đầu tư nước ngoài muốn thuê đất tại KCN Long Đức 3, theo Luật Đầu tư 2020, doanh nghiệp FDI bắt buộc phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Investment Registration Certificate – IRC) trước khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (Enterprise Registration Certificate – ERC). Trong khi đó, nhà đầu tư trong nước thường được miễn bước này.
Quy trình thuê đất cho nhà đầu tư FDI gồm 6 bước.
- Bước đầu tiên là khảo sát địa điểm và ký Thỏa thuận nguyên tắc (MOU) hoặc Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với chủ đầu tư hạ tầng, tỷ lệ đặt cọc thông thường từ 10% đến 15% giá trị hợp đồng.
- Bước thứ hai, doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ pháp lý, chứng minh tài chính, công nghệ và nộp xin cấp IRC tại Ban Quản lý các Khu công nghiệp cấp tỉnh hoặc cơ quan đăng ký đầu tư.
- Bước thứ ba, doanh nghiệp nộp hồ sơ xin cấp ERC tại Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp tỉnh, phải thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận IRC.
- Bước thứ tư, thực hiện nghĩa vụ môi trường (lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường), thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy và xin Giấy phép xây dựng.
- Bước thứ năm, ký Hợp đồng thuê lại đất chính thức với chủ đầu tư hạ tầng, thanh toán tiền thuê, nhận bàn giao mặt bằng và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bước cuối cùng, doanh nghiệp khắc dấu pháp nhân, mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ và thực hiện thủ tục thuế.
Tổng thời gian ước tính từ lúc ký Thỏa thuận nguyên tắc đến khi có Giấy phép xây dựng khoảng 4 đến 6 tháng. Thời gian xử lý cấp IRC từ 15 đến 30 ngày làm việc, cấp ERC từ 3 đến 5 ngày làm việc, thẩm định hồ sơ và phê duyệt quyết định cho thuê đất tối đa 20 ngày. Sau khi nhận bàn giao mặt bằng, doanh nghiệp phải tiến hành xây dựng nhà xưởng trong thời hạn 24 tháng theo cam kết hợp đồng.
Bộ hồ sơ xin cấp IRC bắt buộc gồm sáu nhóm tài liệu: văn bản đề nghị thực hiện dự án, đề xuất dự án, giấy tờ tư cách pháp lý, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính (báo cáo tài chính 2 năm gần nhất hoặc cam kết hỗ trợ vốn), tài liệu quyền sử dụng địa điểm và giải trình công nghệ. Tỷ lệ sở hữu vốn của nhà đầu tư nước ngoài dao động từ 1% đến 100% tùy thuộc vào ngành nghề cam kết và luật định.
Sau khi được cấp phép và thuê đất, tùy thuộc vào hình thức thanh toán (một lần hay hàng năm), nhà đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cho thuê lại phần diện tích dôi dư theo đúng quy định Luật Đất đai 2024.
Ông Võ Tấn Đức, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, khẳng định: “Cuối năm nay, các dự án khu công nghiệp nói trên phải được khởi công, nhằm tạo quỹ đất sạch, đón đầu làn sóng nhà đầu tư đang quan tâm mạnh mẽ đến Đồng Nai, nhất là khi sân bay Long Thành chuẩn bị hoàn thành giai đoạn 1”.
Thục Châu
