ĐỒNG NAI — Quỹ đất công nghiệp 18.105 ha quy hoạch đến năm 2030 cùng giá thuê thấp hơn 30-40% so với vùng lõi đang biến phía Bắc thành phố Đồng Nai mới thành cứ điểm FDI mới của Đông Nam Bộ. Becamex IDC khởi động giai đoạn 2 dự án 20.000 tỷ đồng tại phường Chơn Thành, song hành với cao tốc Dầu Giây – Liên Khương dự kiến khởi công ngày 19/8/2025.
Sau khi Nghị quyết số 202/2025/QH15 sáp nhập tỉnh Bình Phước vào tỉnh Đồng Nai từ ngày 1/7/2025, không gian phát triển công nghiệp của địa phương mới mở rộng đáng kể. Vùng phía Bắc – nay gồm các phường Chơn Thành, Minh Hưng, Đồng Xoài, Bình Phước, Tân Khai, Lộc Ninh – sở hữu quỹ đất tự nhiên 687.355 ha, lớn nhất khu vực Nam Bộ. Đây là dư địa then chốt khi các khu công nghiệp tại Biên Hòa, Long Bình, Tam Hiệp đã chạm trần lấp đầy.
Quỹ đất sẵn sàng tại Chơn Thành II và Minh Hưng
Khu công nghiệp Chơn Thành II nằm trên địa bàn phường Chơn Thành, có tổng diện tích quy hoạch 76 ha. Theo IMQ Group, khu công nghiệp này hiện chưa hoàn tất đầu tư cơ sở hạ tầng. Mức giá thuê đất công nghiệp đã có hạ tầng được Phúc Hưng Real ghi nhận 120 USD/m2 (khoảng 3,1 triệu đồng/m2), trong khi Odin Land công bố mức tham khảo cho khu vực Chơn Thành nói chung là 28 USD/m2 cho chu kỳ 50 năm (khoảng 720.000 đồng/m2).
Khu công nghiệp Minh Hưng Hàn Quốc tại phường Minh Hưng có tổng quy mô khoảng 400 ha. Tỷ lệ lấp đầy giai đoạn 2025 đến đầu 2026 đạt 65-70%, đồng nghĩa quỹ đất trống còn lại khoảng 30-35%. So với mức lấp đầy trên 90% tại các khu công nghiệp truyền thống ở Biên Hòa, dư địa cho thuê tại Minh Hưng vẫn dồi dào.
Giá thuê trung bình tại Minh Hưng Hàn Quốc cập nhật năm 2026 dao động 110-150 USD/m2/chu kỳ (khoảng 2,8-3,8 triệu đồng/m2). Cụ thể, lô tiêu chuẩn diện tích 5.000-10.000 m2 có giá 110-135 USD/m2, lô góc và trục chính diện tích 3.000-8.000 m2 có giá 135-160 USD/m2, lô lớn dành cho doanh nghiệp FDI từ 20.000 m2 trở lên được niêm yết 95-120 USD/m2.
Khu công nghiệp Minh Hưng III triển khai theo hai giai đoạn. Giai đoạn 1 có diện tích 483,4 ha, giai đoạn 2 phân kỳ 1 chuẩn bị phát triển rộng hơn 480 ha. Mức giá thuê tại đây được Viipip.com ghi nhận 22 USD/m2 cho chu kỳ 50 năm (khoảng 565.000 đồng/m2), tuy nhiên đây có khả năng là dữ liệu chưa cập nhật so với mặt bằng thị trường hiện hành.
Becamex IDC dẫn dắt làn sóng đầu tư mới
Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC) đang triển khai dự án Khu công nghiệp Becamex – Bình Phước với quy mô 2.448,27 ha, gồm Khu A rộng 2.138,4 ha và Khu B rộng 309,8 ha. Dự án tọa lạc tại phường Chơn Thành.
Tính cả hệ sinh thái khu liên hợp công nghiệp – dịch vụ – đô thị, quy mô tổng thể đạt hơn 4.500 ha, một số nguồn ghi nhận trên 4.600 ha. Về vốn đầu tư, Văn phòng Chính phủ công bố con số 3.753,43 tỷ đồng cho dự án khu công nghiệp, trong khi dữ liệu CafeLand ghi nhận 6.166 tỷ đồng. Becamex IDC khởi động giai đoạn 2 với tổng mức đầu tư cho toàn khu liên hợp đạt 20.000 tỷ đồng.
Chiến lược đến năm 2030 của Becamex IDC là chuyển đổi mô hình tăng trưởng sang khu công nghiệp sinh thái kiểu mới (EIP) tích hợp đô thị, dịch vụ và nhà ở xã hội. Tổng công ty đặt mục tiêu đầu tư 40.336 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025, định hướng đến năm 2030.
Cùng với đó, doanh nghiệp khởi công khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2 quy mô 380 ha và khu công nghiệp sinh thái Cây Trường quy mô 700 ha với tổng vốn đầu tư gần 4.000 tỷ đồng (một số dữ liệu ghi nhận 5.459 tỷ đồng). Becamex IDC cũng mở rộng mô hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ sang Tây Ninh, Khánh Hòa, Lâm Đồng.
So với các khu công nghiệp truyền thống tại phường Biên Hòa, phường Trấn Biên hay phường Tam Hiệp – nơi quỹ đất gần như đã lấp đầy – chiến lược của Becamex IDC tận dụng lợi thế quỹ đất rộng tại phía Bắc thành phố Đồng Nai để xây dựng khu công nghiệp thế hệ mới đáp ứng tiêu chuẩn ESG và Net Zero, hai nhóm yêu cầu ngày càng khắt khe từ nhà đầu tư FDI châu Âu, Nhật Bản và Hàn Quốc.
Vì sao FDI dịch chuyển khỏi vùng lõi truyền thống
Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại Đồng Nai cũ và Bình Dương cũ đã đạt mức trên 90%. Số liệu chi tiết cho thấy Đồng Nai cũ lấp đầy 86%, Bình Dương cũ lấp đầy 89% so với mức trung bình toàn vùng Đông Nam Bộ. Quỹ đất khan hiếm khiến giá thuê tại hai khu vực này dao động ở mức cao, từ 130-150 USD/m2 cho chu kỳ 50 năm (khoảng 3,3-3,8 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, vùng phía Bắc thành phố Đồng Nai mới sở hữu quỹ đất tự nhiên 687.355 ha và đang quy hoạch 18.105 ha đất khu công nghiệp đến năm 2030. Hiện khu vực này có 15 khu công nghiệp với tổng diện tích 6.061 ha. Mức giá thuê đất chỉ dao động 80-100 USD/m2 (khoảng 2,0-2,5 triệu đồng/m2), thấp hơn 30-40% so với mặt bằng tại các thủ phủ công nghiệp truyền thống.
Bên cạnh chi phí thấp, chính sách thuế hấp dẫn cũng thu hút dòng vốn FDI. Doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp tại vùng phía Bắc được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm đầu, giảm 50% cho các năm tiếp theo và áp dụng mức thuế suất ưu đãi 10% trong 15 năm. Nguyên vật liệu, linh kiện nhập khẩu để tạo tài sản cố định cũng được miễn thuế xuất nhập khẩu.
Lợi thế phát triển bền vững là điểm cộng quan trọng cho nhà đầu tư hướng đến sản xuất xanh. Khu vực phía Bắc Đồng Nai sở hữu lượng bức xạ mặt trời cao, thuộc nhóm tiềm năng lớn nhất Nam Bộ. Nhiều dự án điện mặt trời được phê duyệt và triển khai tại địa phương, cung cấp nguồn năng lượng sạch dồi dào, đủ phục vụ nhu cầu của các nhà máy hướng đến mục tiêu Zero Carbon.
Theo phân tích đăng trên Báo Đồng Nai trong loạt bài “Giải mã Bình Phước hút đầu tư”, chính các yếu tố quỹ đất, giá thuê, ưu đãi thuế và năng lượng tái tạo đã tạo lực hút FDI cho địa phương. Nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt các tập đoàn đa quốc gia hướng đến tiêu chuẩn ESG, ngày càng ưu tiên các khu công nghiệp có sẵn nguồn điện sạch để chứng minh chuỗi cung ứng phát thải thấp.
Hạ tầng giao thông liên vùng tháo nút thắt logistics
Yếu tố then chốt giúp các khu công nghiệp phía Bắc thành phố Đồng Nai cạnh tranh được với vùng lõi truyền thống là hạ tầng giao thông liên vùng. Tuyến cao tốc Dầu Giây – Liên Khương được xác định là hành lang kết nối trọng điểm, có tổng chiều dài 200,3 km. Đoạn qua thành phố Đồng Nai dài 72 km, đoạn qua tỉnh Lâm Đồng dài 128 km.
Phân đoạn 1 từ Dầu Giây đến Tân Phú dài 60,2 km, đi qua 4 đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Đồng Nai gồm xã Thống Nhất, phường Xuân Lộc, xã Định Quán và phường Tân Phú. Tổng mức đầu tư đoạn này gần 9.000 tỷ đồng, trong đó vốn nhà đầu tư gần 7.700 tỷ đồng, vốn Nhà nước 1.300 tỷ đồng.
Quy mô hạ tầng đoạn Dầu Giây – Tân Phú giai đoạn 1 gồm 4 làn xe hạn chế, nền đường rộng 17 m. Trong tương lai sẽ hoàn chỉnh với 4 làn xe có làn dừng khẩn cấp, mặt cắt 24 m, vận tốc thiết kế 100 km/h. Phân đoạn 1 dự kiến khởi công ngày 19/8/2025 và hoàn thành năm 2027. Phân đoạn 2 từ Tân Phú đến Bảo Lộc dự kiến khởi công ngày 19/12/2025, hoàn thành cùng năm 2027.
Trục kết nối phụ trợ logistics quan trọng khác là tuyến đường ĐT.753 và cầu Mã Đà. Dự án có chiều dài 30 km, đạt chuẩn cấp III, tổng mức đầu tư 655 tỷ đồng. Mục đích chính là rút ngắn 60 km quãng đường từ Tây Nguyên và vùng phía Bắc thành phố Đồng Nai đi Cảng Hàng không quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải. Tuyến đường ĐT.753 được quy hoạch nâng cấp thành Quốc lộ 13C, kéo dài từ phường Đồng Xoài đến phường Trảng Bom.
Hỗ trợ trực tiếp cho các khu công nghiệp khu vực phía Bắc, thành phố Đồng Nai quy hoạch trung tâm logistics tổng kho trung chuyển miền Đông tại phường Trảng Bom với quy mô 620 ha. Đây là một trong 4 trung tâm logistics có tổng diện tích hơn 1.000 ha trên địa bàn thành phố. Trung tâm này đóng vai trò đầu mối kết nối hàng hóa từ các khu công nghiệp Chơn Thành, Minh Hưng, Becamex Bình Phước với hệ thống cảng biển và sân bay quốc tế Long Thành.
Sau khi Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15 sắp xếp 95 đơn vị hành chính cấp xã và Nghị quyết số 237/NQ-UBTVQH16 thành lập 10 phường mới có hiệu lực từ ngày 30/4/2026, các khu công nghiệp tại phường Chơn Thành và phường Minh Hưng có thể chia sẻ chuỗi cung ứng, lao động và logistics với khu vực Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch một cách thuận lợi hơn. Dữ liệu thị trường năm 2026 cho thấy mức chênh lệch giá thuê giữa khu vực phía Bắc và khu vực phía Nam của thành phố Đồng Nai vẫn duy trì 30-40%, tạo dư địa hấp dẫn cho các dự án sản xuất quy mô lớn cần diện tích từ 20.000 m2 trở lên.
Quỹ đất 18.105 ha quy hoạch đến năm 2030 đủ đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất của hàng trăm dự án FDI mới, trong khi mặt bằng tại các phường Biên Hòa, Long Bình, Tam Hiệp gần như đã chạm trần khai thác. Cùng với cao tốc Dầu Giây – Liên Khương, Quốc lộ 13C và trung tâm logistics Trảng Bom, hành lang công nghiệp phía Bắc đang dần hoàn thiện các điều kiện để trở thành cứ điểm sản xuất mới của vùng Đông Nam Bộ trong giai đoạn 2025-2030.
Thục Châu
