Biên Hòa— Chỉ trong ba tháng đầu năm 2026, tỉnh Đồng Nai đã khởi công 6 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 4.844 căn hộ, vượt 161% chỉ tiêu cả năm Chính phủ giao và đạt hơn 50% mục tiêu tự đặt ra là 8.000 đến 9.000 căn. Đây là con số kỷ lục kể từ khi địa phương bắt đầu triển khai chương trình nhà ở xã hội theo Đề án 1 triệu căn hộ của Chính phủ giai đoạn 2021-2030.
Kết quả trên được Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Út báo cáo tại Hội nghị giao ban kinh tế, xã hội quý I và phương hướng nhiệm vụ quý II/2026 tổ chức ngày 7/4/2026 tại Biên Hòa. Trong hai tháng đầu năm, tỉnh đã khởi công 4 dự án với hơn 4.400 căn, vươn lên dẫn đầu cả nước về tốc độ triển khai nhà ở xã hội. Đà tăng tốc này xuất phát từ nhu cầu lưu trú tăng đột biến 20% so với đầu năm, sau khi tỉnh Bình Phước (cũ) và tỉnh Đồng Nai (cũ) hợp nhất thành tỉnh Đồng Nai mới từ ngày 1/7/2025 và chủ trương thành lập Thành phố Đồng Nai trực thuộc Trung ương được Ban Chấp hành Trung ương Đảng đồng ý ngày 25/3/2026.
Sáu dự án nhà ở xã hội Đồng Nai khởi công quý I/2026 ở đâu và quy mô ra sao
Đợt khởi công ngày 15/1/2026 là sự kiện tạo nên khối lượng lớn nhất, cung cấp cho thị trường 6.290 căn hộ từ ba công trình cùng lúc. Trong đó, hai dự án tọa lạc tại xã Phước An gồm một công trình quy mô 1.800 căn hộ trên diện tích 2,1ha và một công trình 1.490 căn hộ trên diện tích 3,1ha. Song song, khu dân cư Long Hưng thuộc phường Long Hưng cũng được động thổ với khoảng 3.000 căn hộ.
Áp lực nhà ở tại Đồng Nai tích lũy từ nhiều năm và càng gay gắt hơn sau khi địa giới hành chính thay đổi. Làn sóng lao động và cán bộ công chức dịch chuyển về trung tâm hành chính mới khiến giá thuê căn hộ chung cư nhà ở xã hội leo thang lên 5 đến 8 triệu đồng/tháng, nhà ở thương mại khoảng 9 đến 12 triệu đồng/tháng, phòng trọ khép kín diện tích 16 đến 20m2 cũng chạm mốc 1,5 đến 4 triệu đồng/tháng. Dữ liệu này cho thấy phân khúc nhà ở xã hội đang là “van giảm áp” duy nhất cho nhóm thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Để có bức tranh đầy đủ hơn về mức độ tăng tốc, cần đặt kết quả quý I/2026 vào mạch kế thừa từ năm trước. Trong năm 2025, Thủ tướng Chính phủ giao Đồng Nai hoàn thành hơn 4.200 căn, và địa phương đã vượt mức, xây dựng được hơn 4.600 căn, đạt tỷ lệ 112% kế hoạch. Năm 2026, tỉnh đặt mục tiêu cao hơn nhiều: tự đăng ký với Bộ Xây dựng phấn đấu khởi công và hoàn thành từ 8.000 đến 9.000 căn, gấp đôi chỉ tiêu 3.000 căn mà Chính phủ phân bổ.
Mục tiêu dài hạn được chốt bởi Quyết định số 973/QĐ-UBND ngày 23/3/2026 về điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2021-2030: tối thiểu 67.010 căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 4.105.650m2 sàn. Con số này cao hơn gần ba lần chỉ tiêu 22.500 căn mà Trung ương giao trong cùng giai đoạn, thể hiện quyết tâm của chính quyền tỉnh trong việc chủ động giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động.
Vì sao chỉ 6 trong 14 dự án nhà ở xã hội Đồng Nai kịp khởi công quý I/2026
Kế hoạch ban đầu xác định quý I/2026 sẽ khởi công 14 dự án với hơn 8.000 căn hộ. Thực tế chỉ đạt 6 dự án, thiếu 8 dự án so với lộ trình, do một hệ thống điểm nghẽn đa chiều về pháp lý, chi phí và tín dụng cùng xuất hiện trong cùng một thời điểm.
Điểm nghẽn đầu tiên là phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 chậm. Nhiều dự án phải chờ sự tương thích với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, mất nhiều tháng mà chưa thể triển khai trên thực địa. Thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng kéo dài bất thường, chỉ riêng khâu lựa chọn đã tốn 105 ngày, chưa tính thêm 60 đến 90 ngày để doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ năng lực.
Điểm nghẽn thứ hai là chi phí đầu vào biến động mạnh. Giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng từ 10% đến hơn 20% so với dự toán ban đầu, trong khi biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội bị khống chế tối đa ở mức 10%. Chênh lệch này buộc nhiều chủ đầu tư phải xin giãn tiến độ hoặc tính toán lại toàn bộ tổng mức đầu tư.
Điểm nghẽn thứ ba là tín dụng bị tắc nghẽn ở khâu thực thi. Dù Nhà nước triển khai gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng với lãi suất 6,1%/năm, các ngân hàng thương mại liên tục từ chối giải ngân vì chi phí huy động vốn hiện cao hơn mức lãi suất ưu đãi, hoặc đã cạn hạn mức tăng trưởng tín dụng. Ngay khi doanh nghiệp chấp nhận vay theo lãi suất thương mại 13 đến 14%/năm để duy trì tiến độ, ngân hàng vẫn e ngại do lo rủi ro pháp lý liên quan đến cho vay sai đối tượng.
Điểm nghẽn cuối là giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất ở một số địa phương. Điển hình là các dự án trên các tuyến đường trọng điểm từng bị tạm dừng gần 15 năm trước, khiến việc xác nhận nguồn gốc đất đai và áp giá đền bù không thể xử lý kịp để bàn giao đất sạch đúng hạn.
Tám dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ: phân công trách nhiệm tháo gỡ
Đối với 8 dự án bị lỡ hẹn trong quý I/2026, vướng mắc chủ yếu tập trung vào ba nhóm: hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý, phê duyệt chủ trương đầu tư và thẩm định năng lực nhà đầu tư. Một số dự án sử dụng quỹ đất 20% từ các khu nhà ở thương mại đang mắc kẹt ở khâu điều chỉnh chủ trương, bổ sung vốn và cập nhật kế hoạch sử dụng đất.
Hệ thống chính quyền tỉnh đã phân định trách nhiệm rõ ràng cho từng cơ quan chức năng. Sở Xây dựng được giao hỗ trợ hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các khu đất chưa có quy hoạch, đồng thời lồng ghép thủ tục phòng cháy chữa cháy ngay trong quy trình cấp phép xây dựng để tránh hồ sơ bị xử lý chồng chéo.
Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm thẩm định hồ sơ năng lực nhà đầu tư đối với các dự án đã có chủ trương, khẩn trương tổ chức đấu thầu và tham mưu để UBND tỉnh trao chứng nhận đầu tư. Sở Nông nghiệp và Môi trường đóng vai trò đầu mối hướng dẫn cấp xã thực hiện các thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo quy định hiện hành.
UBND các cấp tại Biên Hòa, phường Nhơn Trạch và phường Trảng Bom chịu trách nhiệm trực tiếp về bồi thường, giải phóng mặt bằng và bàn giao đất sạch đúng tiến độ cho chủ đầu tư. Lãnh đạo UBND tỉnh yêu cầu tất cả sở ngành và địa phương rút ngắn 50% thời gian xử lý thủ tục thẩm định và cấp phép so với quy định của Trung ương, ngoại trừ các thủ tục có quy định thời gian cứng theo luật định. Cơ chế “luồng ưu tiên” cho nhà ở xã hội cũng được thiết lập và duy trì thường xuyên để hồ sơ không phải xếp hàng chung với các loại dự án khác.
Tiến độ nhà ở xã hội Đồng Nai 2026: đánh giá tổng thể và chính sách hỗ trợ mới
Kết quả 4.844 căn hộ được khởi công chỉ trong quý I/2026 có ý nghĩa vượt ra ngoài con số thuần túy. Theo chỉ tiêu Chính phủ giao, Đồng Nai cần hoàn thành 3.000 căn nhà ở xã hội trong cả năm 2026. Với con số đã đạt sau ba tháng, tỉnh đã vượt 161% chỉ tiêu đó và hoàn thành hơn 50% mục tiêu tự đặt ra là 8.000 đến 9.000 căn. Đây là lần đầu tiên Đồng Nai đạt và vượt chỉ tiêu cả năm ngay trong quý đầu tiên kể từ khi tham gia Đề án 1 triệu căn hộ.
Triển vọng hấp thụ nguồn cung này trong tương lai được củng cố bởi sự thay đổi chính sách quan trọng. Nghị định số 136/2026/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 7/4/2026 nới trần thu nhập của người được mua nhà ở xã hội. Theo quy định mới, mức thu nhập bình quân hàng tháng tối đa được nâng lên 25 triệu đồng đối với người độc thân, 35 triệu đồng đối với người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên, và tổng thu nhập không quá 50 triệu đồng đối với hai vợ chồng. So với mức cũ, quy định này mở rộng đáng kể nhóm đối tượng đủ điều kiện, đặc biệt tại Đồng Nai — nơi thu nhập bình quân của công nhân khu công nghiệp và cán bộ công chức trung cấp đang tiệm cận ngưỡng giới hạn cũ.
Thực tế cho thấy nhu cầu thực tế tại địa phương còn rất lớn so với số căn được khởi công. Kế hoạch năm 2026 dự kiến tổng cộng 23 dự án với hơn 21.800 căn hộ sẽ được khởi công. Với 6 dự án và 4.844 căn đã hoàn tất trong quý I, còn 17 dự án cần được xử lý trong chín tháng còn lại — trong đó 8 dự án bị lỡ tiến độ quý I sẽ là phép thử thực chất nhất cho cơ chế “luồng ưu tiên” mà tỉnh vừa ban hành.
“Với 4.844 căn khởi công trong quý I và chính sách nới trần thu nhập người mua theo Nghị định 136, Đồng Nai đang có điều kiện thuận lợi nhất từ trước đến nay để hoàn thành mục tiêu nhà ở xã hội năm 2026”, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Út nhấn mạnh tại Hội nghị giao ban ngày 7/4/2026.
Thanh Hy
