Đồng Nai Sở hữu diện tích tự nhiên khoảng 5.863 km² và đang gấp rút điều chỉnh toàn bộ phương án phân bổ đất đai theo Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.. Hàng loạt thay đổi chiến lược về quỹ đất công nghiệp, đất ở và đất du lịch được đề xuất nhằm đón dòng vốn đầu tư quốc tế và giải quyết áp lực an cư cho hơn 450.000 công nhân tại các khu công nghiệp.
Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai đang đẩy nhanh tiến trình lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chính thức vào ngày 03/7/2024 (theo Quyết định số 586/QĐ-TTg). Đề xuất tập trung vào ba trụ cột chính: Đề xuất tập trung vào ba trụ cột chính: nâng quỹ đất khu công nghiệp lên 18.900 ha, hoàn thành 87 triệu m² sàn nhà ở tương đương 700.672 căn, và khai thác tiềm năng du lịch sinh thái tại hồ Trị An, núi Chứa Chan, núi Bà Rá cùng chuỗi đô thị ven sông Đồng Nai. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Võ Tấn Đức xác định Cảng hàng không quốc tế Long Thành là vùng động lực cốt lõi để xây dựng các loại hình đô thị dịch vụ và công nghiệp chất lượng cao trên địa bàn toàn tỉnh.
Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Nai đến năm 2030 thay đổi như thế nào
Tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 586.353 ha. Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa mạnh mẽ đòi hỏi tỉnh phải có một cơ cấu phân bổ đất đai mới nhằm tối ưu hóa nguồn lực và đồng bộ hóa không gian phát triển chung.
Định hướng điều chỉnh theo hướng giảm mạnh quỹ đất nông nghiệp để chuyển sang nhóm đất phi nông nghiệp phục vụ kinh tế – xã hội. Cụ thể, đất ở được phân bổ theo đúng chỉ tiêu quy hoạch mới để đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số đô thị và công nhân viên khu công nghiệp. Đất thương mại dịch vụ dự kiến đạt gần 13.200 ha, tăng 4.500 ha. Đất giao thông được mở rộng thêm 6.300 ha, đạt tổng mức 64.000 ha. Đất khu công nghệ thông tin tập trung sẽ đạt 118 ha, tăng 18 ha so với hiện trạng.
Ở chiều ngược lại, diện tích đất khai thác khoáng sản được điều chỉnh giảm phù hợp với thực tế quỹ đất của tỉnh. Đất trồng lúa giảm hơn 3.200 ha và đất lâm nghiệp giảm hơn 5.000 ha. Riêng đất rừng sản xuất lại được đề xuất tăng mạnh từ 98.100 ha lên 107.600 ha nhằm phát triển kinh tế rừng và bảo vệ môi trường sinh thái.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Võ Tấn Đức đã thống nhất chủ trương giảm diện tích đất nông nghiệp, đồng thời nhấn mạnh việc lấy Cảng hàng không quốc tế Long Thành làm vùng động lực cốt lõi để kiến tạo các loại hình đô thị dịch vụ và công nghiệp chất lượng cao.
Quỹ đất khu công nghiệp được quy hoạch đạt khoảng 18.900 ha
Đến năm 2030, không gian phát triển công nghiệp của tỉnh Đồng Nai sẽ chuyển sang mô hình tập trung, quy mô lớn và gắn kết chặt chẽ với các trục hạ tầng giao thông chiến lược. Quỹ đất khu công nghiệp được đề xuất đạt khoảng 39.400 ha, tăng gần 2.900 ha so với hiện trạng. Toàn tỉnh sẽ có 89 khu công nghiệp được phân bổ theo chỉ tiêu sử dụng đất, cùng hệ thống 68 cụm công nghiệp.
Trong 68 cụm công nghiệp, địa phương tiếp tục phát triển 54 cụm đã quy hoạch trước đây, bổ sung 14 cụm mới trong giai đoạn 2021-2030, đồng thời rút khỏi quy hoạch 9 cụm không còn phù hợp. Giai đoạn dài hạn 2031-2050, tỉnh đề xuất bổ sung thêm 14 cụm công nghiệp tiềm năng. Sự điều chỉnh này cũng xóa bỏ các quy hoạch “treo” đã khiến một số khu công nghiệp bị đình trệ từ 5 đến 15 năm.
Quỹ đất công nghiệp tập trung chủ yếu tại các khu vực động lực trọng điểm gồm phường Biên Hòa, xã Long Thành, xã Nhơn Trạch và xã Trảng Bom. Tại xã Long Thành, quy hoạch hướng đến hình thành Khu thương mại tự do phức hợp với bốn phân khu chức năng cốt lõi: khu sản xuất công nghiệp công nghệ cao, khu logistics số, khu dịch vụ tài chính – thương mại – giáo dục, và khu công nghệ số tập trung. Khu Công nghệ cao Đồng Nai và Khu đổi mới sáng tạo cũng được đặt tại xã Long Thành nhằm thu hút các trung tâm dữ liệu và phát triển hệ sinh thái khởi nghiệp.
Ở khu vực phía Bắc, Khu kinh tế cửa khẩu Hoa Lư được xác định là hạt nhân tăng trưởng mới, phát triển theo mô hình đa chức năng gồm trung tâm logistics, công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao và đô thị để kết nối giao thương trực tiếp với Campuchia. Khu khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo cũng được định hướng phát triển tại phường Đồng Xoài.
Ảnh: Khu công nghiệp hiện đại tại xã Long Thành, Đồng Nai, với hệ thống nhà xưởng và đường nội bộ được quy hoạch đồng bộ. (Ảnh: Đồng Nai Mới)
Về trách nhiệm thực hiện, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh chịu trách nhiệm rà soát, tổng hợp số liệu nhu cầu sử dụng đất từ các sở, ngành, địa phương và hoàn thiện dự thảo báo cáo trình Ủy ban nhân dân tỉnh trước ngày 31/7. Riêng hai dự án đặc thù gồm Khu Công nghiệp dữ liệu và Trung tâm Logistics thuộc Bộ Công an, Công an tỉnh phải khẩn trương phối hợp và báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh trước ngày 30/7 nếu có thay đổi về chỉ tiêu đất an ninh. Việc bố trí khu công nghệ thông tin tập trung liên quan đến trận địa tên lửa của Sư đoàn 367 được phân công cho Sở Khoa học và Công nghệ cùng Bộ chỉ huy quân sự tỉnh phối hợp xử lý theo chỉ đạo từ Bộ Quốc phòng.
Mục tiêu 87 triệu m² sàn nhà ở và bài toán an cư 450.000 công nhân
Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai đã thông qua Nghị quyết điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, đặt mục tiêu hoàn thành và đưa vào sử dụng khoảng 87 triệu m² sàn nhà ở, tương đương 700.672 căn. Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh được thiết lập ở mức 33 m²/người, trong đó khu vực đô thị đạt 33,8 m²/người và nông thôn đạt 32 m²/người. Tỉnh quyết tâm nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố lên mức 99,5%, kéo giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố xuống 0,5% với tiêu chuẩn diện tích sàn tối thiểu không dưới 8 m²/người.
Nhà ở thương mại chiếm vị thế chủ đạo với 480.259 căn, tương đương 64.652.950 m² sàn. Nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân được đặt mục tiêu hoàn thành từ 67.010 căn trở lên, tương đương 4.105.650 m² sàn. Nhà ở cho lực lượng vũ trang dự kiến xây dựng 3.105 căn, nhà ở công vụ đầu tư 298 căn tương đương 24.050 m² sàn. Người dân tự bỏ vốn xây dựng thêm khoảng 150.000 căn nhà ở riêng lẻ, tương đương 18 triệu m² sàn.
Tổng nhu cầu vốn đầu tư được tính toán ở mức 822.468 tỷ đồng, trong đó vốn ngoài ngân sách giữ vai trò chủ lực với khoảng 822.185 tỷ đồng. Cơ cấu vốn ngoài ngân sách phân bổ chủ yếu cho nhà ở thương mại 616.143 tỷ đồng, nhà ở xã hội 48.324 tỷ đồng và nhà ở tự xây dựng 155.160 tỷ đồng. Nguồn vốn ngân sách nhà nước tập trung tối thiểu 283 tỷ đồng cho nhà ở công vụ, dự án tái định cư và hỗ trợ người có công. Về quỹ đất, tỉnh dự kiến bố trí 808,6 ha chuyên biệt cho phát triển nhà ở xã hội và 2,6 ha cho nhà ở công vụ.
Cách thức thực hiện được thiết kế theo từng vùng trọng điểm. Khu vực xã Long Thành – xã Nhơn Trạch – xã Trảng Bom tập trung thu hút các dự án chung cư cao tầng quy mô lớn và bố trí quỹ đất nhà ở xã hội bao quanh các khu công nghiệp. Tại chuỗi đô thị phường Biên Hòa – phường Long Khánh, địa phương ưu tiên mô hình nhà ở cao tầng, đô thị ven sông và đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội tại các khu vực chuyển đổi công năng công nghiệp. Các phường Đồng Xoài, phường Chơn Thành và phường Đồng Phú sẽ phát triển nhà ở thương mại tại trung tâm, đưa nhà ở xã hội và lưu trú công nhân về gần khu công nghiệp và trung tâm hành chính.
Tỉnh kiểm soát nghiêm ngặt quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội tại các dự án thương mại, kiên quyết thu hồi nếu chủ đầu tư chậm triển khai. Lần đầu tiên, Đồng Nai đề xuất thành lập Quỹ nhà ở địa phương nhằm chủ động điều tiết và đầu tư hạ tầng đồng bộ. Hiện nay, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh dao động từ 600.000 đến 650.000 người, trong đó riêng lượng công nhân tại các khu công nghiệp đã chiếm khoảng 450.000 người. Mức giá nhà ở xã hội thực tế vẫn còn neo cao so với thu nhập khoảng 10-12 triệu đồng/tháng của nhóm lao động nhập cư, do đó việc tăng nguồn cung quỹ đất và đa dạng hóa loại hình được xác định là giải pháp then chốt để giữ chân nguồn nhân lực.
Lý do điều chỉnh quy hoạch: mục tiêu GRDP 11-12%/năm và du lịch sinh thái cất cánh
Quyết định điều chỉnh toàn diện quỹ đất xuất phát trực tiếp từ yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới, nhằm đáp ứng sự thay đổi sâu sắc về quy mô dân số, phân bố cư dân và định hướng phát triển vĩ mô. Theo dự thảo điều chỉnh, địa phương đặt mục tiêu phục vụ quy mô dân số khoảng 5,9 triệu người vào năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa đạt 55-57% và tốc độ tăng trưởng GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) đạt 11-12%/năm. Để hiện thực hóa các con số này, nền kinh tế phải chuyển đổi từ mô hình dàn trải sang cấu trúc phân vai không gian với 5 vùng kinh tế động lực, lấy xã Long Thành, xã Nhơn Trạch và phường Biên Hòa làm hạt nhân trung tâm.
Việc gia tăng hàng ngàn hécta đất công nghiệp nhằm hiện thực hóa mục tiêu đưa Đồng Nai trở thành trung tâm sản xuất chế tạo xanh, công nghiệp công nghệ cao và logistics quốc tế, tận dụng triệt để năng lực của Cảng hàng không quốc tế Long Thành sau khi đưa vào khai thác. Việc điều chỉnh còn giúp xử lý triệt để tình trạng vướng mắc bồi thường giải phóng mặt bằng khiến một số khu công nghiệp từng bị đình trệ từ 5 đến 15 năm, đồng thời xóa bỏ hoàn toàn các quy hoạch “treo” gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Đối với ngành du lịch, quy hoạch mở đường khai thác lợi thế sinh thái tại khu đô thị – du lịch quanh hồ Trị An, hồ Núi Le, hồ Suối Giai, khu vực núi Chứa Chan, núi Bà Rá, Thác Mơ và chuỗi đô thị dọc theo sông Đồng Nai. Đây là những địa danh nằm trên địa bàn xã Trị An và các xã lân cận thuộc vùng sinh thái phía Bắc tỉnh, từ lâu chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng. Sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông đồng bộ, không gian công nghiệp hiện đại, nguồn cung nhà ở dồi dào và du lịch nghỉ dưỡng được kỳ vọng giúp Đồng Nai hoàn thiện vị thế là cực tăng trưởng chiến lược của toàn khu vực Đông Nam Bộ.
Theo dự thảo điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 vừa được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, tổng nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà ở đơn lẻ đã lên tới 822.468 tỷ đồng — con số phản ánh quy mô của thách thức an cư mà tỉnh Đồng Nai phải đối mặt trong thập kỷ tới.
FAQ — Câu hỏi thường gặp về quy hoạch đất Đồng Nai đến năm 2030
1. Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Nai đến năm 2030 thay đổi những chỉ tiêu chính nào?
Tỉnh Đồng Nai đề xuất điều chỉnh nhóm đất phi nông nghiệp để phục vụ phát triển kinh tế, trong đó ưu tiên đất khu công nghiệp và thương mại dịch vụ; đồng thời điều chỉnh giảm diện tích khai thác khoáng sản so với trước đây.
2. Tỉnh Đồng Nai quy hoạch bao nhiêu khu công nghiệp đến năm 2030 và tập trung ở những khu vực nào?
Toàn tỉnh sẽ có 48 khu công nghiệp và khoảng 35 cụm công nghiệp với tổng quỹ đất khoảng 18.900 ha. Các khu vực trọng điểm gồm phường Biên Hòa, xã Long Thành, xã Nhơn Trạch và xã Trảng Bom. Tại xã Long Thành, Khu thương mại tự do phức hợp được định hướng hình thành với bốn phân khu chức năng gồm công nghiệp công nghệ cao, logistics số, dịch vụ tài chính – thương mại và công nghệ số tập trung. Khu kinh tế cửa khẩu Hoa Lư ở phía Bắc sẽ là hạt nhân tăng trưởng mới kết nối giao thương với Campuchia.
3. Mục tiêu phát triển nhà ở tỉnh Đồng Nai đến năm 2030 là bao nhiêu căn và tổng vốn đầu tư là bao nhiêu?
Tỉnh đặt mục tiêu hoàn thành 87 triệu m² sàn nhà ở, tương đương 700.672 căn đến năm 2030. Nhà ở thương mại chiếm 480.259 căn, nhà ở xã hội và lưu trú công nhân từ 67.010 căn trở lên, nhà ở tự xây dựng khoảng 150.000 căn. Tổng nhu cầu vốn đầu tư ở mức 822.468 tỷ đồng, trong đó vốn ngoài ngân sách đóng vai trò chủ lực với 822.185 tỷ đồng.
4. Vì sao tỉnh Đồng Nai phải điều chỉnh quy hoạch đất đai trong giai đoạn tới?
Với diện tích tự nhiên khoảng 5.863 km², quy mô dân số dự kiến đạt khoảng 4 đến 4,2 triệu người vào năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa đạt 55-57% và tốc độ tăng trưởng GRDP cần đạt 11-12%/năm. Những chỉ tiêu vĩ mô hoàn toàn mới này đòi hỏi phải đồng bộ hóa không gian phát triển chung của hai địa phương cũ, chuyển đổi từ mô hình phát triển dàn trải sang cấu trúc 5 vùng kinh tế động lực, đồng thời xóa bỏ các quy hoạch “treo” tồn đọng gây lãng phí nguồn lực đất đai nhiều năm qua.
5. Quỹ đất dành riêng cho nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai được bố trí như thế nào?
Tỉnh dự kiến bố trí 808,6 ha chuyên biệt cho phát triển nhà ở xã hội và 2,6 ha cho nhà ở công vụ. Khu vực xã Long Thành, xã Nhơn Trạch và xã Trảng Bom được ưu tiên bố trí quỹ đất nhà ở xã hội bao quanh các khu công nghiệp. Tỉnh kiểm soát nghiêm ngặt quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội tại các dự án thương mại và lần đầu tiên đề xuất thành lập Quỹ nhà ở địa phương, nhằm chủ động giải quyết nhu cầu an cư thực chất cho khoảng 450.000 công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn.
Hương Liên
