Sở Xây dựng TP Đồng Nai vừa xác nhận 1.091 căn nhà thấp tầng tại hai dự án thành phần của đại đô thị Aqua City đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nghịch lý là dù đã đáp ứng điều kiện pháp lý, các chủ đầu tư vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán do quyền sử dụng đất của số căn này đang được thế chấp tại ngân hàng.
Theo hai văn bản do Sở Xây dựng TP Đồng Nai ban hành ngày 22/7/2026, tổng cộng 1.091 căn nhà ở thấp tầng thuộc hai dự án thành phần của đại đô thị Aqua City tại phường Long Hưng đã đáp ứng điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Trong đó, 531 căn thuộc dự án Khu đô thị Tường Minh (Aqua Marina City), do Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh làm chủ đầu tư. 560 căn còn lại thuộc một phần khu số 2 của dự án Aqua Waterfront City, do Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley làm chủ đầu tư.
Cả hai doanh nghiệp đều là công ty con của Novaland. Tường Minh do Novaland sở hữu 100% vốn, còn Đà Lạt Valley do Novaland nắm giữ 99,97% vốn điều lệ.
Theo hồ sơ được cơ quan quản lý xác nhận, hai dự án đã hoàn thành các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, thiết kế, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, quyền sử dụng đất và công bố thông tin pháp lý theo quy định.
Tuy nhiên, việc được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa đồng nghĩa với việc 1.091 căn nhà có thể lập tức ký hợp đồng với khách hàng.
Quyền sử dụng đất gắn với 531 căn tại Aqua Marina City hiện đang được thế chấp tại VietinBank. Trong khi đó, quyền sử dụng đất của 560 căn tại Aqua Waterfront City đang thế chấp tại VPBank.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, việc ký hợp đồng chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện liên quan. Bên cạnh đó, theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai còn phải có bảo lãnh của ngân hàng.
Như vậy, 1.091 căn nhà đã vượt qua một bước quan trọng về điều kiện kinh doanh nhưng vẫn còn một nút thắt trước khi có thể chuyển thành giao dịch thực tế.
Từ “đủ điều kiện” đến lúc có thể ký hợp đồng
Đây không phải lần đầu Aqua City được tháo gỡ pháp lý theo từng đợt. Tính đến hết tháng 10/2025, gần 2.400 bất động sản tại đại đô thị này đã được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cũ xác nhận đủ điều kiện và cho phép ký hợp đồng mua bán, sau quá trình vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm từ giai đoạn 2022-2023.
Với 1.091 căn mới được xác nhận lần này, tổng số bất động sản tại Aqua City qua các đợt xác nhận đã vượt mốc 3.000 căn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ số sản phẩm này đều có thể ngay lập tức ký hợp đồng mua bán, bởi một số tài sản còn liên quan đến nghĩa vụ thế chấp.
Theo tìm hiểu, Aqua Marina City có quy mô khoảng 39,5ha với tổng cộng 763 sản phẩm. Aqua Waterfront City rộng khoảng 85ha, phát triển 2.701 sản phẩm.
Việc 1.091 căn nhà đủ điều kiện kinh doanh nhưng chưa thể ký hợp đồng cũng diễn ra trong bối cảnh Novaland đang tiếp tục xử lý bài toán dòng tiền và tái cơ cấu hoạt động.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, Novaland (mã NVL) ghi nhận doanh thu thuần hơn 1.509 tỷ đồng, giảm khoảng 21-22% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp giảm hơn 44%, còn khoảng 392 tỷ đồng.
Trong khi doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi chưa tăng tương ứng, doanh thu tài chính của doanh nghiệp lại tăng mạnh lên 1.741 tỷ đồng, gấp hơn 3,4 lần cùng kỳ. Trong đó có khoản lãi từ thoái vốn công ty con và thu hồi đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
Nhờ khoản doanh thu tài chính này, lợi nhuận ròng quý II của Novaland đạt khoảng 912-969 tỷ đồng tùy theo cách tính của từng nguồn, đảo chiều so với khoản lỗ cùng kỳ năm trước.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 5.096 tỷ đồng, tăng gần 38%. Lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 1.772-1.870 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ khoảng 604-666 tỷ đồng của nửa đầu năm 2025. Kết quả này tương đương khoảng 96% mục tiêu lợi nhuận cả năm, trong khi doanh thu mới đạt khoảng 22% kế hoạch.
Nếu quy đổi theo quy mô tài sản, việc 1.091 căn nhà đã đủ điều kiện nhưng chưa thể bán cho thấy một phần giá trị bất động sản vẫn chưa thể chuyển hóa thành dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
Tại thời điểm 30/6/2026, hàng tồn kho của Novaland lên tới hơn 157.700 tỷ đồng, chiếm phần lớn trong tổng tài sản gần 258.700 tỷ đồng của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, việc hoàn tất giải chấp đối với các tài sản đã đủ điều kiện kinh doanh có ý nghĩa không chỉ với khách hàng đang chờ ký hợp đồng. Đây còn là bước cần thiết để doanh nghiệp có thể chuyển một phần hàng tồn kho thành dòng tiền từ hoạt động bán hàng, thay vì phụ thuộc nhiều hơn vào các khoản thu tài chính khác.
Trước đó, Sở Xây dựng cũng đã xác nhận đủ điều kiện mở bán 381 sản phẩm thuộc ba dự án khác tại Đồng Nai, gồm EcoVillage Saigon River và hai dự án nhà ở xã hội.
Với 1.091 căn vừa được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, câu hỏi tiếp theo không còn nằm ở việc sản phẩm có đủ điều kiện pháp lý hay không, mà là bao giờ các tài sản này hoàn tất giải chấp để khách hàng có thể chính thức ký hợp đồng.
Bảo An (tổng hợp)
