Giao dịch thửa đất 18,5 tỷ đồng tại Đồng Nai không thành sau khi bên mua và bên bán không thống nhất cách giải chấp, thanh toán, khiến người mua chỉ được nhận lại 530 triệu đồng đã đặt cọc.
Tháng 9/2024, bà L. (ngụ TPHCM) ký hợp đồng đặt cọc 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất tại Đồng Nai của vợ chồng bà Q. với giá 18,5 tỷ đồng. Tháng 10/2024, bà L. giao thêm 30 triệu đồng, còn 17,97 tỷ đồng dự kiến thanh toán khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Đến ngày hẹn công chứng 20/10/2024, dù là Chủ nhật, phía bà Q. vẫn mời công chứng viên soạn thảo hợp đồng và liên hệ ngân hàng cung cấp bản chính giấy chứng nhận để bà L. kiểm tra. Tuy nhiên, hai bên xảy ra tranh cãi, bà L. rời đi mà không ký kết và sau đó khởi kiện tại TAND Khu vực 1 – Đồng Nai, yêu cầu trả lại 530 triệu đồng tiền cọc cùng khoản phạt cọc 530 triệu đồng, tổng cộng 1,06 tỷ đồng.
Tòa xác định lỗi thuộc về cả hai bên
Tình trạng thửa đất đang thế chấp không phải nguyên nhân trực tiếp khiến hợp đồng đặt cọc tháng 9/2024 mất hiệu lực. Cấp phúc thẩm xác định việc tài sản có thế chấp không làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đồng thời ghi nhận chồng bà Q. đã đồng ý để vợ nhận tiền cọc.
Trước đó, cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng vô hiệu vì tài sản đang thế chấp và chỉ buộc vợ chồng bà Q. hoàn trả 530 triệu đồng, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc. Khi cả hai bên kháng cáo, TAND tỉnh Đồng Nai bác nhận định hợp đồng vô hiệu, nhưng cũng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà L.
Theo tòa, điểm khiến giao dịch không thể hoàn tất là hai bên không thống nhất được phương án giải chấp và trình tự thanh toán số tiền còn lại. Vợ chồng bà Q. chưa cung cấp đầy đủ, rõ ràng thông tin cùng phương án xử lý tài sản đang thế chấp, trong khi bà L. dù biết tình trạng này vẫn không chốt được cách thanh toán và tự rời buổi làm việc ngày 20/10/2024 mà không ký hợp đồng.
Vì cả hai bên đều có phần lỗi, Hội đồng xét xử không áp dụng chế tài phạt cọc gấp đôi. Kết quả, bà L. chỉ được nhận lại đúng 530 triệu đồng đã giao, không được nhận thêm khoản phạt cọc nào.
Vụ việc cho thấy việc đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp không đồng nghĩa giao dịch mặc nhiên vô hiệu. Tuy nhiên, nếu các bên không thỏa thuận cụ thể trách nhiệm giải chấp, cách thức thanh toán và các mốc thực hiện, tranh chấp có thể xảy ra và trách nhiệm không nhất thiết chỉ thuộc về một phía.
Đòi phạt cọc gấp đôi cũng không phải hệ quả mặc định khi giao dịch không thành. Trong vụ việc này, việc xác định cả bên mua và bên bán cùng có lỗi khiến người khởi kiện chỉ nhận lại khoản tiền đã đặt cọc, thay vì hơn 1 tỷ đồng như yêu cầu ban đầu.
An Tâm (tổng hợp)
