TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang có những vị trí khác nhau trên thị trường kho xây sẵn phía Nam, trong bối cảnh hạ tầng đường thủy chuẩn bị tạo thêm động lực cho logistics.
Quý II/2026, nguồn cung kho xây sẵn tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đạt khoảng 6,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy 91,6%.
Theo báo cáo TP HCM MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, TP HCM có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 98,7%, trong khi Đồng Nai đạt 88,4% và Tây Ninh 81,7%. Giá thuê bình quân toàn vùng tăng lên khoảng 4,6 USD/m²/tháng.
Thị trường không tăng nguồn cung trong quý II khi chưa có dự án kho xây sẵn mới hoàn thành. Dù vậy, tổng nguồn cung vẫn cao hơn 3,4% so với cùng kỳ năm 2025, với TP HCM chiếm 45%, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%.
Quý I trước đó, phân khúc nhà xưởng xây sẵn toàn vùng có thêm khoảng 192.000 m² diện tích cho thuê mới, chủ yếu tại TP HCM và Đồng Nai. Sang quý II, các chủ đầu tư tạm thời thận trọng hơn, ưu tiên lấp đầy diện tích còn lại từ những chu kỳ trước.
Hạ tầng có thể làm thay đổi dòng chảy kho vận
Trong lúc nguồn cung mới chững lại, hạ tầng đường thủy trở thành yếu tố được thị trường quan tâm. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy và logistics phía Nam có vốn đầu tư khoảng 163,3 triệu USD, đang hoàn tất hồ sơ mời thầu để khởi công cuối năm 2026.
Dự án hướng tới cải tạo hai hành lang vận tải thủy, kết nối Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải. Nếu triển khai đúng tiến độ, tuyến vận tải này có thể mở thêm lựa chọn cho các kho ven sông tại Đồng Nai, đồng thời giảm áp lực cho mạng lưới đường bộ.
Sự khác biệt giữa ba địa phương cũng ngày càng rõ. TP HCM gần như không còn diện tích trống khi tỷ lệ lấp đầy đạt 98,7%, nhưng khả năng bổ sung quỹ đất cho kho xây sẵn lại hạn chế.
Ngược lại, Tây Ninh có giá thuê bình quân cao nhất vùng, khoảng 4,8 USD/m²/tháng, nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ 81,7%. Khoảng cách này cho thấy lợi thế kết nối biên giới chưa đồng nghĩa với việc khách thuê đã tập trung mạnh vào địa phương.
Giới quan sát thị trường cho rằng Đồng Nai và Tây Ninh còn nhiều dư địa mở rộng quỹ đất và thu hút dòng vốn đầu tư mới hơn so với TP HCM.
Trong khi đó, TP HCM vẫn giữ lợi thế về vị trí nhưng đang dịch chuyển sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn. Theo cách nhìn này, thị trường kho vận phía Nam đang chuyển từ tăng trưởng đồng đều sang phân vai giữa các địa phương.
Với các chủ đầu tư, bài toán không chỉ là xây thêm kho mà còn phải xác định đúng nơi có nhu cầu và hạ tầng phù hợp. Đồng Nai có thể hưởng lợi từ các tuyến vận tải thủy mới, còn Tây Ninh tiếp tục có lợi thế từ vai trò cửa ngõ giao thương xuyên biên giới.
Khi hạ tầng đường thủy được cải thiện, câu hỏi đáng chú ý sẽ là dòng thuê kho mới dịch chuyển về địa phương nào và liệu sự phân vai hiện nay có tạo ra một chu kỳ tăng trưởng cân bằng hơn cho thị trường phía Nam.
Sen Vàng (tổng hợp)
