ĐỒNG NAI — Sau nhiều năm tắc nghẽn vì rào cản pháp lý và thiếu vốn, tỉnh Đồng Nai hoàn thành hơn 4.600 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, vượt 12% chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao, và bước vào năm 2026 với vị trí dẫn đầu cả nước về số căn hộ khởi công. Hàng loạt nghị quyết đột phá về thủ tục, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng và quỹ đất 1.195 hécta đang được huy động để hoàn thành mục tiêu 65.000 căn vào năm 2030, phục vụ hơn 450.000 công nhân tại 42 khu công nghiệp trên địa bàn.
Tổng nguồn cung nhà ở xã hội tại Đồng Nai tính đến tháng 8/2025 chỉ đạt khoảng 12.000 căn, đáp ứng khoảng 9% nhu cầu lưu trú thực tế, con số phơi bày áp lực an cư tích tụ qua nhiều năm tại một trong những vùng lõi công nghiệp lớn nhất miền Nam. Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã tháo gỡ các nút thắt pháp lý dai dẳng, mở đường cho địa phương lập kỷ lục hoàn thành hơn 4.600 căn, đạt 112% chỉ tiêu trong năm 2025. Từ cuối năm 2025 đến hết năm 2026, toàn địa bàn lên kế hoạch khởi công 23 dự án với hơn 21.800 căn hộ, đưa Đồng Nai trở thành trọng điểm thực thi Đề án 1 triệu căn hộ của Chính phủ.
Thực trạng nhà ở xã hội Đồng Nai: vì sao tắc nghẽn nhiều năm
Điểm nghẽn lớn nhất giai đoạn trước năm 2025 xuất phát từ lãng phí quỹ đất 20% bắt buộc tại các khu nhà ở thương mại. Thống kê cho thấy 75 dự án quy mô lớn sở hữu tổng cộng 394 hécta loại đất này, nhưng chỉ 52 hécta được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh; 342 hécta còn lại bỏ hoang, chưa đủ điều kiện bàn giao. Điển hình là dự án 41 hécta của Công ty Xây dựng dân dụng công nghiệp số 2 (D2D) tại huyện Long Thành — dù hoàn thiện hạ tầng công viên và trường học từ năm 2019, vẫn phải chờ nhiều năm để được giao đất thực hiện hơn 1.100 căn hộ.
Biên lợi nhuận bị khống chế quá thấp so với nhà ở thương mại khiến dòng vốn tư nhân e dè. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thời kỳ đầu gần như đóng băng: trong số 4 dự án được công bố, một dự án tạm dừng; hai dự án phải tìm đến quỹ phát triển của tỉnh thay vì ngân hàng thương mại, dẫn đến tình trạng không có khách hàng nào vay được vốn. Công tác hậu kiểm cũng bộc lộ kẽ hở khi thanh tra tại Khu nhà ở xã hội phường Tam Hòa có người nước ngoài sống và 4 block chung cư phường Quang Vinh phát hiện 17 căn hộ bỏ hoang và 23 căn phân phối sai đối tượng.
Bước ngoặt đến khi Quốc hội thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Chính phủ ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, đặc cách miễn thủ tục đấu thầu, bỏ thẩm định thiết kế cơ sở và miễn giấy phép xây dựng. Sở Xây dựng lập tức thành lập Tổ thẩm định do ông Đỗ Thành Phương điều hành, giao trực tiếp 10 dự án lớn — bao gồm Tam Hiệp, Hố Nai, Phước Tân, Phước An — cho các chủ đầu tư đủ năng lực. Luật Nhà ở năm 2023 bảo đảm lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí xây dựng và cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất hoặc sàn để khai thác thương mại, dịch vụ. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, luật mới còn trao quyền cho nhà đầu tư chọn giữa miễn giấy phép xây dựng hoặc miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cắt giảm đáng kể chi phí tuân thủ pháp lý.
Dự án nhà ở xã hội Đồng Nai đang triển khai: từ Phước Tân đến Long Hưng
Trong 8 tháng đầu năm 2025, các nhà thầu khởi công 11 công trình, cung ứng 4.126 căn hộ — đặt nền tảng để địa phương lập kỷ lục hoàn thành hơn 4.600 căn trong cả năm. Cột mốc nổi bật nhất là lễ động thổ đồng loạt 7 dự án ngày 27/9/2025, cung ứng hơn 7.000 căn hộ, phân bổ có chủ đích tại các đô thị đông công nhân: Khu nhà ở xã hội ChC1 và ChC2 tại phường Phước Tân, dự án tại phường Tam Hiệp, hai tổ hợp chung cư trên quỹ đất 2,1 hécta và 3,7 hécta tại xã Phước An, công trình 3,5 hécta tại xã Trảng Bom, cùng các dự án tại phường Hố Nai và phường Tân Triều.
Quý IV/2025, Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng An Hưng Phát hoàn thành khối A thuộc dự án NXH2 với 275 căn hộ tại phường Phước Tân, rồi lập tức khởi công khối B gồm 416 căn, tổng mức đầu tư 367 tỷ đồng. Ngày 19/8/2025, Công ty Cổ phần Thống Nhất bấm nút khởi công chung cư 75 căn tại Khu công nghiệp Bàu Xéo (xã Bàu Hàm), với giá bán từ 133 triệu đồng đến 888 triệu đồng mỗi căn.
Tháng 12/2025, guồng thi công tiếp tục với các công trình dự kiến khởi công ngày 19/12, gồm khu dân cư liền kề Khu công nghiệp Đồng Xoài I, lô CC-02 thuộc dự án DETACO và 148 căn giai đoạn 1 của Khu đô thị phức hợp Cát Tường Phú Hưng. Tập đoàn Kim Oanh triển khai 3 công trình quy mô hơn 5.500 căn tại Nhơn Trạch và Trảng Bom; Công ty Cổ phần Chương Dương Homeland tăng tốc dự án Eco Residence với 3 block 20 tầng, bổ sung 1.098 căn hộ diện tích 43–65 mét vuông tại phường Long Hưng.
Bước sang quý I/2026, 14 dự án tiếp tục khởi công; chỉ trong hai tháng đầu năm 2026, địa phương khởi công hơn 4.400 căn hộ, vươn lên dẫn đầu cả nước. Ba siêu dự án tại phường Long Hưng và xã Phước An là trọng tâm, cung ứng gần 5.800 căn: Long Hưng đón 6 block cao 25 tầng với 2.805 căn, dự kiến hoàn thiện quý IV/2027; hai quỹ đất 2,1 hécta và 3,71 hécta tại Phước An đóng góp thêm 3.000 căn.
Lộ trình 65.000 căn nhà ở xã hội Đồng Nai đến năm 2030
Thủ tướng Chính phủ giao tỉnh Đồng Nai — bao gồm địa giới tỉnh Bình Phước cũ sau sáp nhập theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 — chỉ tiêu 64.690 căn giai đoạn 2025–2030. Địa phương chủ động nâng lên tối thiểu 65.000 căn; Quyết định số 973/QĐ-UBND ấn định con số hơn 67.010 căn, tương đương hơn 4,1 triệu mét vuông sàn.
Các cột mốc phân kỳ được xác định rõ: năm 2026 hoàn thiện hơn 8.000 căn; năm 2027 bàn giao gần 10.000 căn; từ năm 2028 đến 2030 phải đạt trung bình 14.200 căn mỗi năm. Nền tảng vật chất là 1.195 hécta đất quy hoạch đã được khoanh vùng, gồm 765 hécta cho dự án độc lập và 430 hécta từ quỹ đất 20% trong các khu đô thị thương mại. Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 37 công trình với tổng công suất 38.000 căn, đồng thời đang hoàn tất thủ tục cho 27.000 căn còn lại. Nguồn cung được đa dạng hóa thành 3 loại hình: nhà thuê mua kết hợp trạm y tế và nhà trẻ, nhà bán cho viên chức nhà nước và ký túc xá công nhân; thiết kế ưu tiên chung cư 5–6 tầng, diện tích 30–50 mét vuông, ứng dụng công nghệ thi công mô-đun.
Điều kiện vay và mua nhà ở xã hội Đồng Nai: chính sách hỗ trợ mới nhất
Tỉnh kiến nghị áp dụng chính sách “4 miễn, 2 giảm” nhằm kích cầu đầu tư: miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, miễn phí thẩm định dự án, miễn phí cấp phép xây dựng, hoàn thuế đầu vào; giảm 30–50% chi phí đấu nối hạ tầng kỹ thuật tại các khu công nghiệp và cắt giảm 50% thời gian xử lý thủ tục hành chính. Quy trình thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy được tích hợp trực tiếp vào cấp phép xây dựng, xóa bỏ khâu chồng chéo. Sở Xây dựng đã số hóa 100% tài liệu, tích hợp 6 thủ tục quy hoạch cũ thành 3 thủ tục mới; toàn bộ thủ tục hành chính ngành xây dựng được xử lý trực tuyến, liên thông với Cổng dịch vụ công quốc gia.
Gói tín dụng ưu đãi được nâng từ 120.000 tỷ đồng lên 145.000 tỷ đồng; đầu năm 2026 có 13 dự án trên địa bàn công khai nhu cầu vay. Quyết định giải ngân đã được phê duyệt cho 9 dự án, trong đó có dự án phường Tam Hiệp — 520 căn hộ, tổng mức đầu tư 648 tỷ đồng. Người mua nhà được Chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh hỗ trợ lãi suất 5,4%/năm (giảm so với mức 6,6%/năm trước đây), kỳ hạn vay lên đến 25 năm theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP. Năm 2025, đơn vị này giải ngân hơn 208 tỷ đồng cho 490 khách hàng; quý I/2026 bổ sung thêm 51 tỷ đồng cho 88 khách hàng. Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng dư nợ đạt 616 tỷ đồng, hỗ trợ 1.425 khách hàng vay vốn.
Đối tượng thụ hưởng được mở rộng theo Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND (hiệu lực từ 1/7/2025), ưu tiên 4 nhóm: cán bộ viên chức từ tỉnh Bình Phước cũ chuyển công tác sang Đồng Nai sau sáp nhập; lao động có nhà cách nơi làm việc trên 20 kilômét; phụ nữ dưới 35 tuổi và mẹ đơn thân; hộ dân bị giải tỏa trắng bởi dự án đầu tư công cấp bách. Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh được giao vận hành vai trò Quỹ nhà ở, phát triển thêm loại hình nhà cho thuê nhằm hạ nhiệt giá thành và giảm áp lực chi phí trực tiếp cho người lao động. Tính đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung nhà ở xã hội toàn tỉnh phục vụ khoảng 50.000 người — con số còn cách xa so với nhu cầu thực tế, nhưng cho thấy tốc độ bứt phá rõ rệt so với giai đoạn trước.
Ngô Viên
