Tranh chấp đất đai trong gia đình luôn là một trong những dạng vụ việc phức tạp nhất bởi ranh giới giữa tình thân và quyền tài sản nhiều khi rất mong manh. Một vụ án tại Bình Phước cũ (nay thuộc TP Đồng Nai) là ví dụ điển hình khi cùng một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng ba cấp xét xử liên tiếp lại đưa ra những nhận định khác nhau về hiệu lực của giao dịch và quyền sở hữu tài sản.
Năm 2015, vợ chồng ông H. lập hợp đồng tặng cho con trai cả là ông D. gần 4.300m² đất. Theo trình bày của ông H., phần đất có căn nhà ba gian rộng khoảng 13 x 47m được giao để con trai làm nơi sinh sống và thờ cúng tổ tiên sau khi cha mẹ qua đời. Phần diện tích còn lại chỉ nhờ ông D. đứng tên nhằm thuận tiện quản lý.
Sau một thời gian, cho rằng con trai không thực hiện đúng cam kết, không ghi nhận đầy đủ nội dung thờ cúng tổ tiên và có ý định chiếm luôn phần đất chỉ nhờ đứng tên, vợ chồng ông H. khởi kiện yêu cầu hủy một phần hợp đồng tặng cho đối với gần 1.200m² đất.
Về phía ông D., bị đơn không đồng ý hủy phần đất có căn nhà ba gian vì cho rằng đây là tài sản được cha mẹ tặng cho hợp pháp và bản thân vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với gia đình. Tuy nhiên, ông chấp nhận trả lại khoảng 588m² đất mà trước đó chỉ nhận đứng tên hộ.
TAND huyện Phú Riềng (nay là TAND khu vực 11 – Đồng Nai) khi xét xử sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đối với phần đất 607m² có căn nhà ba gian. Đồng thời, tòa ghi nhận sự tự nguyện của các bên về việc trả lại diện tích 588m² đứng tên hộ.
Không đồng tình với phán quyết này, vợ chồng ông H. tiếp tục kháng cáo.
Ba cấp xét xử đưa ra ba cách nhìn khác nhau
Tại cấp phúc thẩm, TAND tỉnh Bình Phước (nay là TAND TP Đồng Nai) đưa ra nhận định hoàn toàn khác.
Theo tòa, thửa đất có nguồn gốc là tài sản chung của hộ gia đình được khai phá từ năm 1986. Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2014 chỉ đứng tên vợ chồng ông H. là do thủ tục cấp đổi, không làm thay đổi bản chất quyền định đoạt của các thành viên trong hộ.
Từ đó, hội đồng xét xử cho rằng việc tặng cho đất năm 2015 là giao dịch có điều kiện, gắn với trách nhiệm phụng dưỡng cha mẹ và thờ cúng tổ tiên. Trên cơ sở này, tòa tuyên hủy di chúc đã lập, đồng thời buộc ông D. trả lại toàn bộ 607m² đất cùng căn nhà và các tài sản gắn liền cho cha mẹ.
Tưởng như vụ việc đã khép lại nhưng ông D. tiếp tục đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tháng 1/2021, Chánh án TAND Cấp cao tại TPHCM ban hành quyết định kháng nghị, đề nghị hủy toàn bộ bản án phúc thẩm để xét xử lại. Đại diện Viện KSND Cấp cao cũng thống nhất quan điểm này.
Theo Hội đồng giám đốc thẩm, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng 607m² đất đã được công chứng, hoàn tất thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật.
Mặc dù các bên đều trình bày mục đích tặng đất là để thờ cúng tổ tiên nhưng nội dung này không được ghi nhận như một điều kiện trong hợp đồng công chứng. Vì vậy, việc cấp phúc thẩm xác định đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện là chưa phù hợp với chứng cứ.
Hội đồng giám đốc thẩm cũng cho rằng bản di chúc lập năm 2015 chỉ định đoạt căn nhà và tài sản trong nhà, không bao gồm quyền sử dụng đất đã được chuyển quyền trước đó. Hơn nữa, người lập di chúc vẫn còn sống nên việc sửa đổi hoặc hủy bỏ di chúc thuộc quyền của chính họ, tòa án không có căn cứ để tuyên hủy.
Từ những phân tích trên, TAND Cấp cao tại TPHCM chấp nhận kháng nghị, hủy toàn bộ bản án phúc thẩm và giao hồ sơ cho TAND TP Đồng Nai xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.
Điểm đáng chú ý của vụ án không nằm ở diện tích gần 4.300m² đất được tặng cho mà ở sự khác biệt giữa ý chí của các bên và giá trị pháp lý của hợp đồng.
Thực tế, cả cha mẹ lẫn người con đều thừa nhận từng có thỏa thuận về việc sử dụng căn nhà để thờ cúng tổ tiên. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, nếu việc tặng cho tài sản có kèm điều kiện thì điều kiện đó phải được ghi nhận rõ trong hợp đồng mới phát sinh giá trị ràng buộc.
Một khi hợp đồng đã được công chứng, đăng ký sang tên và không thể hiện điều kiện kèm theo, các cam kết bằng lời nói hoặc giấy viết tay riêng lẻ sẽ rất khó trở thành căn cứ để thay đổi hiệu lực của giao dịch đã hoàn tất.
Vụ việc cũng cho thấy bài học phổ biến trong nhiều tranh chấp đất đai giữa cha mẹ và con cái: sự tin tưởng trong gia đình không thể thay thế các quy định pháp lý khi chuyển giao tài sản có giá trị lớn. Chính việc thiếu những điều khoản cụ thể trong hợp đồng đã khiến cùng một vụ việc nhưng các cấp xét xử lại có cách đánh giá hoàn toàn khác nhau, kéo dài quá trình giải quyết qua nhiều năm.
Hiện vụ án đã được giao xét xử phúc thẩm lại và kết quả cuối cùng sẽ quyết định liệu quyền sở hữu đối với phần đất tranh chấp được xác định theo nội dung hợp đồng công chứng hay còn có thể xem xét thêm các thỏa thuận ngoài văn bản giữa các thành viên trong gia đình.
Bảo An (tổng hợp)
