Một căn nhà phố tại khu vực Phú Hữu chỉ tăng giá 26-34% sau 8 năm nắm giữ, trong khi đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nghịch lý là lợi thế nằm gần ga đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành có thể chưa đủ bù đắp rủi ro pháp lý và thanh khoản của tài sản.
Theo chia sẻ của chủ nhà, căn nhà phố liền kề rộng 75m², xây 3 tầng với 4 phòng ngủ, được mua cách đây 8 năm với giá 3,8 tỷ đồng tại một khu dân cư ở Phú Hữu.
Ban đầu, gia đình mua nhà để các con thuận tiện học tập. Tuy nhiên, sau khi các con chuyển sang làm việc tại khu trung tâm, việc di chuyển trở nên bất tiện nên căn nhà được chuyển sang cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng.
Hiện giá thị trường được chủ nhà ước tính khoảng 4,8-5,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, tài sản vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sau 8 năm.
Đường sắt Long Thành tạo thêm kỳ vọng
Tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành được kỳ vọng tạo thêm động lực cho bất động sản dọc tuyến. Dự án kết nối khu đô thị mới Thủ Thiêm với Cảng hàng không quốc tế Long Thành, với chiều dài khoảng 42-47,7km tùy phương án và khoảng 19-20 nhà ga.
UBND TPHCM đã thành lập Hội đồng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, hướng tới mục tiêu khởi công dịp Quốc khánh 2/9/2026 và hoàn thành, đưa vào khai thác trong năm 2030.
Với căn nhà tại Phú Hữu, vị trí cách một nhà ga chưa tới 1km khiến kỳ vọng tăng giá trở thành lý do để chủ nhà cân nhắc tiếp tục nắm giữ thay vì bán ngay.
Nhưng bài toán tài chính hiện tại lại không hoàn toàn ủng hộ phương án này. Từ 3,8 tỷ đồng lên 4,8-5,1 tỷ đồng sau 8 năm, căn nhà tăng khoảng 1-1,3 tỷ đồng, tương đương 26-34%.
Tính bình quân, mức tăng giá chỉ khoảng 2,9-3,7% mỗi năm. Trong khi đó, tiền thuê 10 triệu đồng/tháng tương đương 120 triệu đồng/năm, cho lợi suất gộp khoảng 2,35-2,5% trên giá trị tài sản hiện tại.
Đây chưa phải lợi suất thực nhận vì còn các khoản bảo trì, thời gian trống và thuế, phí. Quan trọng hơn, tình trạng chưa có sổ hồng khiến tài sản khó tiếp cận vốn vay ngân hàng và thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng mua lại.
Trong các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, những tài sản hoàn thiện pháp lý thường có lợi thế hơn khi giao dịch. Việc có nhà ga gần đó không đồng nghĩa giá bất động sản chắc chắn tăng mạnh nếu các tiện ích dân sinh xung quanh chưa phát triển đồng bộ.
Bởi vậy, chủ nhà đang đứng trước hai lựa chọn: tiếp tục giữ tài sản để chờ đường sắt và khả năng cải thiện pháp lý, hoặc chấp nhận mức lợi nhuận hiện tại để chuyển vốn sang một tài sản có thanh khoản và pháp lý tốt hơn.
Với một căn nhà tăng giá chậm nhưng nằm cạnh hạ tầng lớn sắp triển khai, giá trị của kỳ vọng tương lai có đủ bù cho 8 năm mắc kẹt về pháp lý hay không?
Phương Nguyễn (tổng hợp)
