Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai) đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, nếu nghĩa vụ này được bảo đảm bằng bảo lãnh hoặc cam kết kế thừa.
Chiều 19/8, tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại tổ về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương cho rằng quy định hiện hành có thể khiến những dự án đang thiếu vốn không thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư có năng lực hơn.
Theo đại biểu Lê Nữ Thùy Dương, việc buộc bên chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi sang tay dự án đang tạo nút thắt với những dự án mà chủ đầu tư đã cạn vốn. Bà đề xuất cho phép chuyển nhượng nếu nghĩa vụ tài chính được bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng, bên nhận nộp thay hoặc cam kết kế thừa toàn bộ nghĩa vụ.
Theo đề xuất, cơ quan chức năng đồng thời phải thẩm định năng lực và tiến độ của bên nhận chuyển nhượng để hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện dự án. Cách tiếp cận này nhằm mở thêm đường cho những dự án đang đình trệ nhưng vẫn phải gắn việc chuyển nhượng với trách nhiệm tài chính về đất đai.
Cân bằng giữa tháo gỡ và kiểm soát
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 và sau hơn một năm thực thi đã bộc lộ những vấn đề cần điều chỉnh. Sáng 19/8, thừa ủy quyền Thủ tướng, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội tờ trình về định hướng sửa đổi, trong đó đặt mục tiêu thể chế hóa các chủ trương lớn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản theo nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”.
Việc sửa đổi được đặt trong bối cảnh Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, yêu cầu sửa đồng bộ Luật Đất đai và các luật liên quan, đồng thời chuyển tư duy quản lý đất đai sang quản trị phát triển. Thực tế, một số dự án từng đình trệ nhiều năm do chủ đầu tư khó khăn tài chính nhưng không thể sang nhượng khi nghĩa vụ đất đai chưa hoàn tất.
Bên cạnh vấn đề chuyển nhượng, dự thảo còn giữ mức trần đặt cọc 5% và siết thời điểm thu tiền. Đây là nội dung liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, trong khi doanh nghiệp cũng có nhu cầu huy động vốn sớm để triển khai dự án.
Đối với hạ tầng khu công nghiệp, bà Dương cho rằng nhà đầu tư thứ cấp phần lớn là doanh nghiệp có vốn nước ngoài, có năng lực đàm phán và pháp lý riêng, nên không nhất thiết áp dụng cùng cơ chế bảo vệ như người mua nhà cá nhân.
Đề xuất mở đường cho chuyển nhượng dự án vì vậy đi cùng yêu cầu kiểm soát. Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng việc phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, đồng thời phải xác định rõ trường hợp nào cần xin ý kiến cơ quan Trung ương.
Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng mức trần đặt cọc 5% chưa chắc ngăn được các cách thức lách luật để huy động vốn. Theo bà, việc bảo vệ người mua cần được nhìn từ toàn bộ dòng tiền khách hàng ứng trước cho dự án, thay vì chỉ tập trung vào khoản đặt cọc.
Các ý kiến cho thấy lần sửa Luật Kinh doanh bất động sản phải giải quyết đồng thời hai yêu cầu: tạo điều kiện để dự án đình trệ có thể tiếp tục được triển khai và kiểm soát rủi ro đối với người mua, ngân sách và đất đai. Việc cân bằng hai mục tiêu này sẽ là một trong những vấn đề cần được làm rõ trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.
Thiện Tâm (tổng hợp)
